房地產(chǎn)估價(jià)師

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十二、現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格

現(xiàn)實(shí)中的商品交易有現(xiàn)貨交易和期貨交易，由此有現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格之說(shuō)。現(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)(可視為在交易達(dá)成的同時(shí))進(jìn)行商品交割的價(jià)格。

期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。

無(wú)論是現(xiàn)貨交易還是期貨交易，付款方式又有在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)一次付清、按約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清和分期付清等，因此形成了多種組合形式，歸納為表2—2。

房地產(chǎn)也有類(lèi)似的現(xiàn)貨交易和期貨交易及現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格。在房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格中，最典型的是現(xiàn)房?jī)r(jià)格(含土地價(jià)格)和期房?jī)r(jià)格(含土地價(jià)格)。

房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價(jià)格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格。為建筑物已建成的房地產(chǎn)時(shí)，即為現(xiàn)房?jī)r(jià)格。

房地產(chǎn)的期貨價(jià)格是指以未來(lái)狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格，其中最常見(jiàn)的是期房?jī)r(jià)格。期房?jī)r(jià)格是指以目前尚未建成而在將來(lái)建成的房屋(含土地)為交易標(biāo)的的價(jià)格。

而對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，由于買(mǎi)現(xiàn)房可以立即出租，買(mǎi)期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買(mǎi)期房總存在著風(fēng)險(xiǎn)，所以，期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系有：

期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格一預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值一風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

但在現(xiàn)實(shí)中常常出現(xiàn)同地段的期房?jī)r(jià)格比現(xiàn)房?jī)r(jià)格高的相反現(xiàn)象。

例題：現(xiàn)貨房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價(jià)的不同點(diǎn)是( )

A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同; B、交易日期不同;

C、估價(jià)目的不同; D、估價(jià)對(duì)象的狀況不同。

答案：D

例題：同地段的期房?jī)r(jià)格有時(shí)可能比現(xiàn)房?jī)r(jià)格高。(判斷)

答案：正確

十三、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)

起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)是在商品房銷(xiāo)售中出現(xiàn)的一組價(jià)格。

起價(jià)是指所銷(xiāo)售的商品房的最低價(jià)格。所以，起價(jià)通常不能反映所銷(xiāo)售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。

標(biāo)價(jià)又稱(chēng)報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其價(jià)格表上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶(hù)型的商品房的出售價(jià)格。

成交價(jià)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際交易價(jià)格。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中寫(xiě)明的價(jià)格一般就是這個(gè)價(jià)格。

均價(jià)是所銷(xiāo)售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。這個(gè)價(jià)格一般可以反映所銷(xiāo)售商品房的價(jià)格水平。

十四、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)

保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)是在房地產(chǎn)拍賣(mài)中出現(xiàn)的一組價(jià)格。房地產(chǎn)拍賣(mài)是以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。

保留價(jià)又稱(chēng)拍賣(mài)底價(jià)，是在拍賣(mài)前確定的拍賣(mài)標(biāo)的可售的最低價(jià)格。

起拍價(jià)又稱(chēng)開(kāi)叫價(jià)格，是拍賣(mài)師在拍賣(mài)時(shí)首次報(bào)出的拍賣(mài)標(biāo)的的價(jià)格。

應(yīng)價(jià)是競(jìng)買(mǎi)人對(duì)拍賣(mài)師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或是競(jìng)買(mǎi)人自己報(bào)出的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。

成交價(jià)是經(jīng)拍賣(mài)師落槌或者以其他公開(kāi)表示買(mǎi)定的方式確認(rèn)后的競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)。

十五、拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格

拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格是一組與房地產(chǎn)交易(或出讓)所采用的方式相聯(lián)系的價(jià)格分類(lèi)。

拍賣(mài)價(jià)格是指采用拍賣(mài)方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價(jià)格。

招標(biāo)價(jià)格是指采用招標(biāo)方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價(jià)格。

協(xié)議價(jià)格是指采用協(xié)議方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價(jià)格。

在通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)，拍賣(mài)的最高。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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