房地產(chǎn)估價(jià)師

為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的 了解2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材 的相關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2012年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對您參加本 次考試有所幫助！ 

㈢ 周期風(fēng)險(xiǎn)

周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。正

如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動(dòng)或景氣循環(huán)現(xiàn)

象。房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、

蕭條四個(gè)階段。研究表明，美國房地產(chǎn)市場的周期大約為18~20

年，香港為7~8年，日本約為7年。當(dāng)房地產(chǎn)市場從繁榮階段進(jìn)

入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)

時(shí)間較長的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等

情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下跌和市場

成交量的萎縮，常使一些實(shí)力不強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的投資者因金

融債務(wù)問題而破產(chǎn)。

㈣ 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損

失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，具有獨(dú)一無二、價(jià)值量大的

特征，銷售過程復(fù)雜，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)

金。因此，當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時(shí)，由

于房地產(chǎn)市場的不完備，必然使投資者蒙受折價(jià)損失。

㈤ 利率風(fēng)險(xiǎn)

調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通

過調(diào)整利率，政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導(dǎo)資金投向，從而

達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。利率調(diào)升會(huì)對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：

一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，

會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值;二是會(huì)加大投資

者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場上的

需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

長期以來，房地產(chǎn)投資者所面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)并不顯著，因?yàn)楸M

管抵押貸款利率在不斷變化，但房地產(chǎn)投資者一般比較容易得到固

定利率的抵押貸款，這實(shí)際上是將利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了金融機(jī)構(gòu)。然

而目前，房地產(chǎn)投資者越來越難得到固定利率的長期抵押貸款，金

融機(jī)構(gòu)越來越強(qiáng)調(diào)其資金的流動(dòng)性、盈利性和安全性，其所放貸的

策略已轉(zhuǎn)向短期融資或浮動(dòng)利率貸款，我國各商業(yè)銀行所提供的住

房抵押貸款幾乎都采用浮動(dòng)利率。因此，如果融資成本增加，房地

產(chǎn)投資者的收益就會(huì)下降，其所投資物業(yè)的價(jià)值也就跟著下降。房

地產(chǎn)投資者即使得到的是固定利率貸款，在其轉(zhuǎn)售物業(yè)的過程中也

會(huì)因?yàn)槔实纳仙斐刹焕挠绊懀驗(yàn)樾碌耐顿Y者必須支付較

高的融資成本，從而使其置業(yè)投資的凈經(jīng)營收益減少，相應(yīng)地新投

資者所能支付的購買價(jià)格也就會(huì)大為降低。

相關(guān)文章：

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營與管理精講 匯總

點(diǎn)擊 查看更多房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)資料和試題

編輯推薦：

查看2011年房 地產(chǎn)估價(jià)師考試成績查詢信息

掌握考試動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)估價(jià)師考試信息免 費(fèi)短信提醒讓你領(lǐng)先一步

查 看2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)讓你考試順利過關(guān)

（責(zé)任編輯：中大編輯）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁