房地產(chǎn)估價(jià)師

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四、計(jì)算題(共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程;需按公式計(jì)算的，要寫出公式;僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。)

1.某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6%，最長貸款期限20年。最低首付款為房價(jià)的30%，若采用按月等額償還方式，問：

(1)該家庭能購買此房的最高總價(jià)是多少?

(2)若第5年末銀行貸款利率上調(diào)為9%，為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元?

(3)如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年?(8分)

2.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為8000m2，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000m2，其中服務(wù)式公寓35000m2，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂等服務(wù)用房5000m2，地下車位230個(gè)(10000m2)。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬元(不包括貸款利息)，其中自有資金占35%，其余投資來源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬元，全部為自有資金;第二年投入資金13250萬元，其中3250萬元為自有資金;第三年投入資金12750萬元。該項(xiàng)目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元，第四年末全部售完;服務(wù)用房在第五年開始出租，出租率為90%，租金為3000元/m2.年，運(yùn)營成本為租金收入的20%;服務(wù)用房的殘值為20萬元。

假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開始償還;在整個(gè)出租期內(nèi)，出租率、租金、運(yùn)營成本均維持不變;該項(xiàng)目的貸款年利率為10%、投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15%和25%。

在貸款利息最少條件下，求：

(1)該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。

(2)該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。

(3)該項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。(12分)　

參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

01.B 02.B 03.C 04.B 05.A

06.C 07.D 08.A 09.B 10.B

11.D 12.D 13.B 14.B 15.C

16.A 17.C 18.A 19.A 20.C

21.C 22.C 23.C 24.B 25.A

26.C 27.C 28.D 29.B 30.A

31.C 32.A 33.B 34.D 35.B

二、多項(xiàng)選擇題

1.CD 2.ACD 3.BCD 4.CDB 5.BDE

6.BD 7.ACE 8.ABCE 9.ACDE 10.ADE

11.ABCE 12.BCDE 13.ABCDB 14.ABC 15.BCE

三、判斷題

1.√ 2.× 3.√ 4.× 5.√

6.√ 7.× 8.× 9.√ 10.√

11.√ 12.× 13.× 14.× 15.×

四、計(jì)算題

1.(1)月還款額=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%

購買住房最高額=(1750/0.5%)×[1-(1/(1+0.5%)240)]/70%=348951.93

(2)月利率=9%/12=0.75%按6%利率計(jì)算第6年年初還剩的貨款總額=1750/0.5%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=207381.15

按9%利率計(jì)算月還款1750元相當(dāng)?shù)呢浛羁傤~=1750/0.75%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=172538.47

則第6年年初需要一次性還款額=207381.15-172538.47=34842.68元

(3)若保持1750的月還款額不變，需要償還的年限為n

34842.68×(1+0.075%)180 =(1750%/0.75%)×[1-(1/(1+0.75%)12n)]=(1+0.075%)12n=1.7973

當(dāng)n=7時(shí)，1.007584=1.8732

當(dāng)n=6時(shí)，1.007572=1.7125

則n=6+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年

2.自有資金投入總額=35000×35%=12250萬元

第一年初投入9000萬元;

第二年初投入13250萬元，其中3250萬元為自有資金，10000萬元貸款;

第二年末收入7750萬元，全部與第三年初投入，因此第三年初貸款額=12750-7250= 5500萬元;

第三年末收入12600萬元，全部與第四年初用于償還貸款;

第四年末收入21650萬元，足以償還剩余貸款，并有余額;

第五年末開始每年收入3000×90%×5000×(1-20%)=1080萬元租金;

第四十年末，最后一年收入租金后，剩余殘值20萬元。

(1)第四年初償還貸款時(shí)，貸款本息合計(jì)10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600萬元還款12600萬元，仍需償還5000萬元。

第五年初償還剩余貸款5000×(1+10%)=5500萬元

因此借款計(jì)劃為第二年初借款10000萬元，第三年初借款5000萬元。

還款計(jì)劃為第四年初償還12600萬元，第五年初償還剩余5500萬元。

(2)制作全部投資現(xiàn)金流量表

0　1　2　3　4　5　6　7 … 40

+ 　12600　21650　1080　1080　1080 　1100

-　9000　13250　5000

NPV　-9000　-13250　-5000　12600　21650　1080　1080　1080 　1100

當(dāng)i1=15%時(shí)，

當(dāng)i2=16%時(shí)，

i1NPV2=-398.6448用插值法求的FIRR=15.53%

(3)制作自有資金現(xiàn)金流量表

0　1　2　3　4　5　6　7　…　40

+ 　12600　21650　1080　1080　1080 　1100

-　9000　3250 　12600　5500

NPV　-9000　-3250　0　0　16150　1080　1080　1080 　1100

按25%報(bào)酬率計(jì)算，

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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