房地產(chǎn)估價(jià)師

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房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營與管理精講

㈤ 引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

例如，隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，在地價(jià)日漸昂貴的城市中心區(qū)建造高層住宅的綜合成本不斷降低，導(dǎo)致高層住宅的供給量逐漸增加，

價(jià)格相對于多層住宅逐漸下降，使城市居民紛紛轉(zhuǎn)向購買高層住宅，從而減少了城市中心區(qū)對多層住宅需求的壓力，也使減少多層住宅

的供給成為很自然的事。因此，市場可以引導(dǎo)消費(fèi)的潮流，使之適應(yīng)供給條件的變化，這甚至有利于政府調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)、提高城市土地的使用效率。

第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律

一、房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場房地產(chǎn)屬于一種耐用品，兼有消費(fèi)品和投資品的雙重特征。因此，房地產(chǎn)市場也存在空間市場和資產(chǎn)市場這兩個(gè)層面。

㈠ 房地產(chǎn)空間市場

在房地產(chǎn)空間市場上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。對于企業(yè)，空間是生產(chǎn)要素之一;對于家庭，空間是其消費(fèi)

的商品之一。他們既可以通過租賃房地產(chǎn)，也可以通過擁有房地產(chǎn)來獲得空間帶給他們的效用，相應(yīng)地需要支付租金和住房所有權(quán)成

本(住房價(jià)格在擁有年限中各年的攤銷值，可看作等效租金)?？臻g市場上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給則來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。

㈡ 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場

在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。投資收益包含兩部分，一是在

擁有房地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時(shí)間(例如每年)所獲得的租金(或等效租金)，二是在轉(zhuǎn)售時(shí)所實(shí)現(xiàn)的增值收益。為獲得房地產(chǎn)所帶來的投資

收益，必須擁有房地產(chǎn)，這一點(diǎn)與空間市場是不同的。房地產(chǎn)資產(chǎn)市場中的需求者是希望通過擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機(jī)構(gòu)投資者，新增供給的來源則是新建的建筑物數(shù)量。

㈢ 房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場是緊密聯(lián)系在一起的?？臻g市場的

供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場中的需求;同時(shí)，空間市場上的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。

房地產(chǎn)市場存在著一種均衡狀態(tài)，在這個(gè)狀態(tài)下，租金和價(jià)格都不發(fā)生變化，價(jià)格與重置成本相同，新增量和折舊量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。這種均衡狀態(tài)是轉(zhuǎn)瞬即逝的，在大部分時(shí)間上市場都處于一種不均衡的狀態(tài)中，但總是在向均衡狀態(tài)回復(fù)，圍

繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動(dòng)。例如，當(dāng)人口增長或收入水平提高時(shí)，居民對空間的需求就會(huì)上升，而空間市場上的供給并不能迅速增加，供不應(yīng)求導(dǎo)致租金上

升。租金的上升使房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的收益率水平提高，房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格也隨之提高。從而刺激房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的活躍，使開發(fā)量超過滅失量，資產(chǎn)存量增加，從而滿足空間市場新增的需求，這就達(dá)到了一個(gè)新的均衡狀態(tài)。

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