房地產(chǎn)估價(jià)師

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㈢ 竣工驗(yàn)收的工作程序

開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的工作程序一般分為兩個階段。

⑴ 單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收。在開發(fā)小區(qū)總體建設(shè)項(xiàng)目中，一個單項(xiàng)工程完工后，根據(jù)承包商的竣工報(bào)告，開發(fā)商首先進(jìn)行檢查，并

組織施工單位(承包商)和設(shè)計(jì)單位整理有關(guān)施工技術(shù)資料(如隱蔽工程驗(yàn)收單，分部分項(xiàng)工程施工驗(yàn)收資料和質(zhì)量評定結(jié)果，設(shè)計(jì)變

更通知單，施工記錄、標(biāo)高、定位、沉陷測量資料等)和竣工圖紙。然后，由房地產(chǎn)開發(fā)商組織承包商、設(shè)計(jì)單位、客戶(使用方)、質(zhì)量監(jiān)督部門，正式進(jìn)行竣工驗(yàn)收，開具竣工證書。

⑵ 綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收是指開發(fā)項(xiàng)目按規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求全部

建設(shè)完成，并符合施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)后，即應(yīng)按規(guī)定要求組織綜合驗(yàn)收。驗(yàn)收準(zhǔn)備工作，以開發(fā)商為主，組織設(shè)計(jì)單位、承包商、客戶、質(zhì)

量監(jiān)督部門進(jìn)行初驗(yàn)，然后邀請有關(guān)城市建設(shè)管理部門，如建委、計(jì)委、建設(shè)銀行、人防、環(huán)保、消防、開發(fā)辦公室、規(guī)劃局等，參加正式綜合驗(yàn)收，簽發(fā)驗(yàn)收報(bào)告。

⑶ 竣工驗(yàn)收備案。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等

部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)提交的文件包括：

①工程竣工驗(yàn)收備案表;

②工程竣工驗(yàn)收報(bào)告?？⒐を?yàn)收報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期，施工許可證號，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工

程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料;

③法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件;

④施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書;

⑤法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交

《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)對工程質(zhì)量的好壞進(jìn)行全面鑒定。工程

主要部分或關(guān)鍵部位若不符合質(zhì)量要求會直接影響使用和工程壽命，應(yīng)進(jìn)行返修和加固，然后再進(jìn)行質(zhì)量評定。工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收或竣工驗(yàn)收未通過的，開發(fā)商不得使用、不得辦理客戶入住手續(xù)。

㈣ 竣工結(jié)算

竣工結(jié)算是反映項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。工程竣工驗(yàn)收報(bào)告經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可后，承包商

應(yīng)向開發(fā)商遞交竣工結(jié)算報(bào)告及完整的結(jié)算資料，雙方按照協(xié)議書約定的合同價(jià)款及專用條款約定的合同價(jià)款調(diào)整內(nèi)容，進(jìn)行工程竣

工結(jié)算。開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在1個月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。開發(fā)商確認(rèn)

竣工結(jié)算報(bào)告后，應(yīng)及時(shí)通知經(jīng)辦銀行向承包商支付工程竣工結(jié)算價(jià)款。承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在半個月內(nèi)將竣工工程交付開發(fā)商。

㈤ 編制竣工檔案

技術(shù)資料和竣工圖是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的重要技術(shù)管理成果，是使用單位安排生產(chǎn)經(jīng)營、住戶適應(yīng)生活的需要。物業(yè)管理公司依據(jù)竣

工圖紙和技術(shù)資料進(jìn)行管理和進(jìn)一步改建、擴(kuò)建。因此，開發(fā)項(xiàng)目竣工后，要認(rèn)真組織技術(shù)資料的整理和竣工圖的繪制工作，編制完

整的竣工檔案，并按規(guī)定分別移交給房屋產(chǎn)權(quán)所有者和城市檔案館。

⑴ 技術(shù)資料的內(nèi)容

①前期工作資料：開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書及

批準(zhǔn)文件、 勘察資料、規(guī)劃文件、設(shè)計(jì)文件及其變更資料，地下管線埋設(shè)的實(shí)際坐標(biāo)、標(biāo)高資料，征地拆遷報(bào)告及核準(zhǔn)圖紙、原狀

錄相或照片資料、征地與拆遷安置的各種許可證和協(xié)議書，施工合同、各種建設(shè)事宜的請示報(bào)告和批復(fù)文件等。

②土建資料：開工報(bào)告、建(構(gòu))筑物及主要設(shè)備基礎(chǔ)的軸線定

位、水準(zhǔn)測量及復(fù)核記錄、砂漿和混凝土試塊的試驗(yàn)報(bào)告，原材料檢驗(yàn)證明、預(yù)制構(gòu)件、加工件和各種鋼筋的出廠合格證和實(shí)驗(yàn)室檢

查合格證，地基基礎(chǔ)施工驗(yàn)收記錄、 隱蔽工程驗(yàn)收記錄，分部分項(xiàng)工程施工驗(yàn)收記錄、設(shè)計(jì)變更通知單、工程質(zhì)量事故報(bào)告及處理

結(jié)果，施工期間建筑物或構(gòu)筑物沉降觀測資料，竣工報(bào)告及竣工驗(yàn)收報(bào)告。

③安裝方面的資料：設(shè)備安裝記錄，設(shè)備、材料的驗(yàn)收合格證，管道安裝、試漏、試壓的質(zhì)量檢查記錄，管道和設(shè)備的焊接記錄，

閥門、安全閥試壓記錄，電氣、儀表檢驗(yàn)及電機(jī)絕緣、干燥等檢查記錄，照明、動力、電訊線路檢查記錄，工程質(zhì)量事故報(bào)告和處理結(jié)果，隱蔽工程驗(yàn)收單，設(shè)計(jì)變更及工程資料，竣工驗(yàn)收單等。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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