房地產(chǎn)估價師

 八、房地產(chǎn)稅收的需要
    房地產(chǎn)自古以來是一個良好的稅源，有關(guān)房地產(chǎn)的稅種很多，如房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅，房屋與土地合征房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)與其他財產(chǎn)合征財產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈與稅等。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，這些稅種的計稅依據(jù)通常是房地產(chǎn)價值、租金或者以房地產(chǎn)價值、租金為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)余值、增值額、價格差額等。為了課稅公平、防止偷漏稅、說服納稅人等，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要掌握真實可靠的房地產(chǎn)價值、租金，需要以科學(xué)公正的計稅價值（租金）為參考核定計稅依據(jù)。納稅人認(rèn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的計稅依據(jù)不合理的，也可以委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估計稅價值，以說服稅務(wù)機(jī)關(guān)重新核定計稅依據(jù)。
    中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收有耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等。這些稅收中，除了耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅因按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)之外，其他稅收都需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)。例如，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額征收的一種稅收，增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。納稅人可能隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，不據(jù)實提供扣除項目金額，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯低于同類房地產(chǎn)的市場交易價格。為此，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（1993年12月13日中華人民共和國國務(wù)院令第138號發(fā)布）第九條規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。”可見，在征收土地增值稅的許多方面都需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)參考依據(jù)。再如，契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向其承受者征收的一種稅收。契稅的計稅依據(jù)是：①當(dāng)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、建設(shè)用地使用權(quán)出售、房屋買賣時，為成交價格。若成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。②當(dāng)建設(shè)用地使用權(quán)贈與、房屋贈與時，由征收機(jī)關(guān)參照建設(shè)用地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。③當(dāng)建設(shè)用地使用權(quán)交換、房屋交換時，為所交換的建設(shè)用地使用權(quán)、房屋的價格的差額。所交換建設(shè)用地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。因此，在上述由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定的情況下，通常需要房地產(chǎn)估價為征收機(jī)關(guān)核定計稅依據(jù)提供參考依據(jù)。
    目前，世界上許多成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家和地區(qū)都依據(jù)房地產(chǎn)價值計征房地產(chǎn)稅。中國正在醞釀改革現(xiàn)行房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收制度，準(zhǔn)備開征物業(yè)稅。2003年10月14日，中國共產(chǎn)黨第十六屆中央委員會第三次全體會議通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》提出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費。”2005年10月11日，中國共產(chǎn)黨第十六屆中央委員會第五次全體會議通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》提出“穩(wěn)步推行物業(yè)稅”。中國現(xiàn)行房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度改革的趨勢是：將現(xiàn)行房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種合并，將現(xiàn)行依據(jù)房產(chǎn)原值和占用土地面積計征改為依據(jù)房地產(chǎn)價值計征。這樣，就更加需要房地產(chǎn)估價為其提供相關(guān)服務(wù)。
    九、房地產(chǎn)保險的需要
    房地產(chǎn)是一種重要的財產(chǎn)，其中的建筑物難免會因發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故，例如火災(zāi)、爆炸、雷擊、暴風(fēng)、暴雨、泥石流、地面突然塌陷、巖崩、突發(fā)性滑坡或空中運行物體墜落等，而遭受損毀或滅失，從而需要保險。房地產(chǎn)保險對房地產(chǎn)估價的需要，一是在投保時需要評估保險價值，為確定保險金額提供參考依據(jù)；二是在保險事故發(fā)生后需要評估所遭受的損失或者建筑物重置價格、重建價格等，為確定賠償金額提供參考依據(jù)。
    易混淆點辨析：問：在進(jìn)行保險事故后的損失價值評估時,如果要求評估間接損失,那么間接損失是包括：（1）毀掉未受損部分所需的費用和未受損部分的價值（2）凈收入下降的損失,這兩部分嗎?
    答：你的理解基本正確，原則是這樣，但還要結(jié)合題意來具體判斷，比如不需要拆除重建時，毀掉未受損部分所需的費用和未受損部分的價值就顯得沒有必要，就不能作為間接損失了。

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