房地產(chǎn)估價師

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一、概述 房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴?物質(zhì)環(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共配 套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸方面。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活 動變得越來越復(fù)雜。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有 市場分析與市場推廣、項目策劃與投資決策、國家法律政策與各級政府及其部門的規(guī)章、 經(jīng)濟(jì)合同、財政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、建造技術(shù)、風(fēng)險控制與管理、項目管理、 市場營銷以及資產(chǎn)管理等方面的知識。 二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設(shè)完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管 理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個程序包括八個步驟，即 投資機(jī)會尋找、投資機(jī)會篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計與方案報批、 簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗收、市場營銷與物業(yè)管理。這八個步驟又可以劃

分為四個階段，即投資機(jī)會選擇與決策分析，前期工作、建設(shè)階段和租售階段。當(dāng)然， 房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。 只有開發(fā)工作是遵循這一個理論的程序，即項目建設(shè)完畢后才去找買家或租客時，開發(fā) 的程序才按上述的順序進(jìn)行。但如果開發(fā)項目在建設(shè)前或建設(shè)中就預(yù)售或預(yù)租給置業(yè)投 資者或使用者的話，則第四階段就會在第二、第三階段之前進(jìn)行。不過無論順序怎樣變 化，這些階段基本上概括了大多數(shù)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開發(fā)項目的主要實施 步驟。 [例題] 房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為（ ）四個階段。

A．投資機(jī)會選擇、決策分析、建設(shè)、物業(yè)管理 B．投資機(jī)會選擇、前期工作、施工與竣工、物業(yè)管理 C．決策分析、前期工作、施工與竣工、租售 D、投資機(jī)會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)、租售 答案：D (一)投資機(jī)會選擇與決策分析 投資機(jī)會選擇與決策分析，是整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)，類似于我們通常所 說的項目可行性研究。有關(guān)這方面的內(nèi)容，將在本書第五章中詳細(xì)介紹。 所謂投資機(jī)會選擇，主要包括投資機(jī)會尋找和篩選兩個步驟。 在機(jī)會尋找過程中，開發(fā)商往往根據(jù)自己對某地房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的認(rèn)識，尋找投資 的可能性，亦即通常所說的“看地”。此時，開發(fā)商面對的可能有幾十種投資可能性， 對每一種可能性都要根據(jù)自己的經(jīng)驗和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性。 在緊接的機(jī)會篩選過程中，開發(fā)商就將其投資設(shè)想落實到一個具體的地塊上，進(jìn)一步分 析其客觀條件是否具備，通過與土地當(dāng)前的擁有者或使用者、潛在的租客或買家、自己 的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸，提出一個初步的方案，如認(rèn)為可行，就可以草簽購買土 地使用權(quán)或有關(guān)合作的意向書。 投資決策分析主要包括市場分析和項目財務(wù)評價兩部分工作。前者主要分析市場的供求 關(guān)系、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場及其可支付的價格水平，后者則是根據(jù)市場分析的結(jié)果，就 項目的經(jīng)營收入與費用進(jìn)行比較分析。這項工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進(jìn)行。這樣， 開發(fā)商可有充分的時間和自由度來考慮有關(guān)問題。從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作實踐來 看，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行財務(wù)評估的方法已經(jīng)比較成熟，但人們對至關(guān)重要的市場研 究卻很少予以充分的重視。應(yīng)當(dāng)注意到，市場研究對于選擇投資方向、初步確定開發(fā)目 標(biāo)與方案、進(jìn)行目標(biāo)市場定位起著舉足輕重的作用，它往往關(guān)系到一個項目的成敗。

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