房地產(chǎn)估價(jià)師

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⑶ 能抵消通貨膨脹的影響

通貨膨脹是反映一個(gè)經(jīng)濟(jì)體總體價(jià)格上漲水平的指標(biāo)。研究通

貨膨脹對(duì)投資收益水平的影響時(shí)，通常將通貨膨脹分為預(yù)期通貨膨

脹(expected inflation)和非預(yù)期通貨膨脹(unexpected

inflation)。有關(guān)研究成果表明，房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹，尤其

是預(yù)期通貨膨脹的影響。

由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷

上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地

產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必

需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所

以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。

從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的歷史變化情況來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的年

平均增長(zhǎng)幅度大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。美國(guó)和英國(guó)

的研究資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨

脹率的兩倍。雖然沒有研究人員就所有的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目全部進(jìn)行

統(tǒng)計(jì)分析，但幾乎沒有人會(huì)相信房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率會(huì)落后于總體

物價(jià)水平的上漲率。

房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收

益率的原因。例如，美國(guó)2003年商用房地產(chǎn)置業(yè)投資的凈租金收

益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當(dāng)，但由于物業(yè)的增值部

分扣除通貨膨脹影響后還有4%~6%的凈增長(zhǎng)，所以投資者得到的

實(shí)際投資收益率是10%~12%，大大超過了同期抵押貸款利率的水

平。置業(yè)投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準(zhǔn)確地確定

最佳投資持有期限，以及在日后轉(zhuǎn)售中所能獲得的資本利得。

當(dāng)然，經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的人士可能也會(huì)提出這樣的問題，

即1998年~2000年香港各類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格平均下降了60%，

其幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說(shuō)其使用

價(jià)值不變，房地產(chǎn)能夠保值，但怎么能證明這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)是在

增值呢?應(yīng)該看到，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了

實(shí)際使用者支撐的市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)買房地產(chǎn)的活動(dòng)已經(jīng)不再是一般

意義上的投資行為，而且講房地產(chǎn)投資能夠增值是在正常市場(chǎng)條件

下，從長(zhǎng)期投資的角度來(lái)看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值的下降，并不影

響其長(zhǎng)期的增值特性，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期景氣循環(huán)規(guī)律來(lái)看，房

地產(chǎn)價(jià)格總是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷上升的。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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