房地產(chǎn)估價(jià)師

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國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般

來說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年，工業(yè)廠房、普

通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)

壽命是50年，倉儲用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命

是25年。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或

折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的，并不一定和房地

產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。

三、適應(yīng)性

適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用

功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的

收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個(gè)原因，置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整

房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又能增加

置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租客需要工作中的短時(shí)休息，那

就可以通過增加一個(gè)小酒吧滿足這種需求;公寓內(nèi)的租客希望獲得

洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解

決這一問題。

按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以

極大地增加對租客的吸引力。對置業(yè)投資者來說，如果其投資的房

地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。例如，功能

單一、設(shè)計(jì)獨(dú)特的餐館物業(yè)，其適應(yīng)性就很差，因?yàn)閹缀醪豢赡懿?/p>

花太多的費(fèi)用來改變其用途或調(diào)整其使用功能，在這種情況下，萬

一租客破產(chǎn)，投資者必須花費(fèi)很大的投資才能使其適應(yīng)新租客的要

求。所以，投資者一般很重視房地產(chǎn)的適應(yīng)性這一特點(diǎn)。

四、各異性

各異性是指房地產(chǎn)市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受

區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同;兩幢建筑物也不可

能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩幢采用相同設(shè)

計(jì)形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理

情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的

租金水平和出租率等方面。

此外，業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另

一物業(yè)雷同。 因?yàn)榻ㄖ锼哂械奶厣踔帘３帜骋怀鞘袠?biāo)志性建

筑的稱號，不僅對建筑師有里程碑或紀(jì)念碑的作用，對擴(kuò)大業(yè)主和

租客的知名度、增強(qiáng)其在公眾中的形象和信譽(yù)，都有重要作用。從

這種意義上來說，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價(jià)值不可能

與其他物業(yè)完全一致。

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