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（二）業(yè)主大會

1.業(yè)主大會的性質。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

2.業(yè)主大會的成立。業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責首次業(yè)主大會的籌備工作。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：①20％以上業(yè)主提議的；②發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；③業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1／2以上投票權的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權1／2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。

3.業(yè)主的投票權。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，可以根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市確定。

4.業(yè)主大會履行下列職責：（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

例題1：選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是（   ）的職責。（2004年試題）

A.業(yè)主大會

B.業(yè)主代表大會

C.業(yè)主委員會

D.居民委員會

答案：A

解析：選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會應履行的職責。

例題2：業(yè)主公約由（）制定并修改。（2005年試題）

A.業(yè)主大會

B.業(yè)主委員會

C.一半以上業(yè)主

D.全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同

答案：A

解析：業(yè)主大會有權起草、討論和修訂業(yè)主公約，業(yè)主大會制定的業(yè)主公約生效時臨時公約終止。

（三）業(yè)主委員會

1.業(yè)主委員會的性質。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。

2.業(yè)主委員會的成立。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生。一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個委員會，業(yè)主委員會一般由五至十一名的單數(shù)業(yè)主擔任。

業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

3.業(yè)主委員會履行下列職責：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（5）業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會開展活動所需費用，經業(yè)主大會審核通過后，由全體業(yè)主分擔。

例題：業(yè)主委員會的性質是（    ）。

A.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構

B.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的決策機構

C.業(yè)主委員會是代表和維護業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織

D.業(yè)主委員會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成

答案：A

解析：業(yè)主委員會不是業(yè)主大會的決策機構。

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（責任編輯：中大編輯）

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