房地產(chǎn)估價(jià)師

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四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。)

1.某商店的建筑面積為1000m2，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計(jì)。2002年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時(shí)間為第2年年末。市場(chǎng)上類似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預(yù)計(jì)類似商店正常月租金每年遞增5%，一般租賃經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的30%。試求該公司2006年10月1曰的承租人權(quán)益價(jià)值(房地產(chǎn)報(bào)酬率取8%)。(8分)

2.估價(jià)對(duì)象為一寫字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權(quán)。寫字樓總建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層高5m，沒(méi)有電梯，需評(píng)估該寫字樓2006年9月30日的價(jià)值。搜集有關(guān)資料如下。

(1)搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表所示：

（2）當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)地的費(fèi)用等資料如下：

在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征收城市邊緣土地平均每畝需要5732萬(wàn)元的征地補(bǔ)償和安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元/m2，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等為120元/m2，以上合計(jì)為城市邊緣土地使用權(quán)年限50年熟地的價(jià)格。該城市土地分為八個(gè)級(jí)別，城市邊緣土地為第八級(jí)，而估價(jià)對(duì)象處于第六級(jí)土地上。各級(jí)土地之間的價(jià)格差異如下表所示：

(3)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不設(shè)電梯的層高5m的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為1800元/m2，估價(jià)對(duì)象寫字樓門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬(wàn)元;裝修的重新購(gòu)建價(jià)格為140萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為5年：設(shè)備的重新購(gòu)建價(jià)格為100萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命10年：建筑物的使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。假設(shè)殘值率均為0。另調(diào)查，由于該寫字樓缺乏電梯，導(dǎo)致其出租率較低，僅為80%，月租金為38元/m2。而市場(chǎng)上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85%，正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營(yíng)的正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的35%。如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置具有電梯的類似寫字樓.則需電梯購(gòu)置費(fèi)用60萬(wàn)元，安裝費(fèi)用40萬(wàn)元。同時(shí)，由于該寫字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經(jīng)測(cè)算正常情況下每年需要多消耗1萬(wàn)元能源費(fèi)。同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為20萬(wàn)元。試用成本法評(píng)估該寫字樓2006年9月30日的價(jià)值。土地重新購(gòu)建價(jià)格要才用市場(chǎng)法和成本法綜合求取。土地報(bào)酬率為5%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%(如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位)。(12分)

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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