房地產(chǎn)估價師

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一、問答題(共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)

(一)

甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱甲機構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機構(gòu)當(dāng)時的評估價值低很多，銀行認為甲機構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲機構(gòu)2007年8月出具的估價報告進行復(fù)核估價。

請問：1.復(fù)核估價時應(yīng)如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?

2.復(fù)核估價的估價目的和價值定義應(yīng)如何表述?

(二)

甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值，估價結(jié)果為7500萬元。購得該項目后，甲公司對原設(shè)計方案進行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其抵押價值，估價結(jié)果為9000萬元。

請問：若上述兩個估價結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?

(三)

某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000㎡。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500㎡綠地，并拆除一幢面積為900㎡的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進行有關(guān)補償和賠償，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。

請問：理論上政府補償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面?

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