房地產估價師

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房地產投資與投資風險

隨著中國房地產市場的飛速發(fā)展，房地產服務業(yè)在市場中的地位和作用日益重要。為房地產開發(fā)商、投資者等提供專業(yè)顧問服務，已經成為房地產估價師的重要工作內容。為了培養(yǎng)房地產估價師提供專業(yè)顧問服務的能力，本書將系統紹房地產投資與房地產市場的基本理論與基本概念，重點講述房地產市場調查與市場分析、房地產投資項目經濟評價與可行性研究的技術和方法，概要介紹房地產開發(fā)程序、房地產金融和物業(yè)資產管理等內容。

1.1投資與房地產投資

在經濟生活中，人們往往希望通過各種合法的手段，不斷增加他們的財富或賺取利潤，以滿足未來的消費。這樣就會經常碰到或使用“投資”這一名詞。

1.1.1投資

1.1.1.1投資的概念

在商品經濟社會中，投資是普遍存在的經濟現象，很多情況下，人們往往把能夠帶來報酬的支出行為稱為投資。這里的“支出”行為，實際上是犧牲了當前的一定消費，“報酬”則是將來的消費增加。西方投資學家威廉。夏普在其所著《投資學》一書中將投資概念表述為：投資就是為獲得可能的不確定的未來收益而做出的決定。

一般來說，投資(Investment)是指經濟主體(國家、企業(yè)、個人)以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實物，經營某項事業(yè)的經濟行為。簡單地說，投資就是指為了獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現值的犧牲。

在有關國際投資協定中，“投資”通常有三種定義，即以資產為基礎的投資定義、以企業(yè)為基礎的定義和以交易為基礎的定義。

(1)以資產為基礎的投資定義是：締約各方依照各自法律和法規(guī)所允許或接受的各種財產，它不僅包括金融資產及經濟概念上的“資本”，還包括具有創(chuàng)造生產能力的所有有形和無形資產。主要包括：動產、不動產和其他財產權，如抵押權、留置權、質權、享用權;公司的股份、股票、債券、債權;各種具有經濟價值的給付請求權;知識產權;法律賦予或透過合同而具有的經營特權，包括自

然資源的勘探、提煉或開發(fā)的特許權。

(2)以企業(yè)為基礎的投資定義是：一個國家的實體企業(yè)為了獲得持續(xù)性收益，在另一個國家內建立一個實體企業(yè)。前者的實體稱為直接投資者，后者的實體稱為直接投資企業(yè)。持續(xù)性收益是指投資者與所投資的企業(yè)之間存在一種長期關系，且投資者對所投資的企業(yè)具有一定程度的影響力。直接投資不僅包括建立并形成投資者與所投資企業(yè)之間關系的最初交易，也包括兩者之間所有的后續(xù)交易以及投資實體內各分支機構之間的交易。

(3)以交易為基礎的投資定義：強調投資過程中資本和相關資產的跨國界流動，這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購投資過程中進行的。這種方式的投資定義最初使用于雙邊和區(qū)域投資協定中，主要考慮涉及影響資本流動的東道國政策，而不是針對投資來定義的。國際貨幣基金組織就是使用這種“投資”定義統計國際收支平衡。

1.1.1.2 投資的分類

從總體上來說，投資分為固定資產投資、流動資產投資。固定資產投資指用于構建新的固定資產(土地、房屋、機器設備、市政工程等)或更新改造原有固定資產的投資。流動資產投資是指企業(yè)用于購買、儲存勞動對象以及在生產和流通過程中的在產品、產成品等周轉資金的投資。根據不同的目的和管理的需要，

我國固定資產投資主要有以下幾種分類方式：

(1)我國固定資產投資的統計分類，包括基本建設投資，更新改造投資，房地產開發(fā)投資，國有其他固定資產投資，城鎮(zhèn)集體固定資產投資，農村集體固定資產投資，城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資，農村個人固定資產投資。

(2)按投資主體的經濟類型不同，投資可分為國有經濟、集體經濟、個體經濟、聯營經濟、股份制經濟、外商投資經濟、港澳臺投資經濟等。

(3)按資金來源的不同，投資可分為國家預算內資金、國內貸款、利用外資、自籌資金和其他投資等。

(4)按固定資產投資的使用構成，投資可分為建筑安裝工程、設備和工器具購置和其他費用投資。

1.1.1.3 投資的特性

(1)投資是一種有目的的經濟行為，是現在支出一定價值的經濟活動。從靜態(tài)的角度來說，投資是現在墊支一定量的資金;從動態(tài)的角度來說，投資則是為了獲得未來的報酬而采取的經濟行為。

(2)投資具有時間性。即投入的價值或犧牲的消費是現在的，而獲得的價值或消費是將來的，也就是說，從現在支出到將來獲得報酬，在時間上總要經過一定的間隔。這表明投資是一個行為過程，這個過程越長，未來報酬的獲得越不穩(wěn)定，風險就越大。

(3)投資的目的在于得到報酬(即收益)。投資活動是以犧牲現在價值為手段，以賺取未來價值為目標。未來價值超過現在價值，投資者方能得到正報酬。投資的報酬可以是各種形式的收入，如利潤、利息、股息，可以是價格變動的資本利得，也可以是本金的增值，還可以是各種財富的保值或權利的獲得。

(4)投資具有風險性，即不穩(wěn)定性?，F在投入的價值是確定的，而未來可能獲得的收益是不確定的，這種收益的不確定性即為投資的風險。

1.1.1.4 投資的作用

(1)投資是一個國家經濟增長的基本推動力。只有增加一定量的投資，才可為經濟發(fā)展提供必要的要素和動力。同時由于投資的乘數效應，一定量的投資可以引起數倍于它的收入和總值的增長。其次，投資是國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展的關鍵因素。主要表現在：合理引導投資流向可以優(yōu)化資金投向，改善經濟結構;通過投資政策的調整以及增大投資比重可以確保關鍵產業(yè)和重點項目的投資。為了應對亞洲金融危機對我國經濟的影響，1998年中國政府采取了積極的財政、貨幣政策，加大了城鎮(zhèn)住房制度改革力度，提出將住宅建設發(fā)展成為促進國民經濟增長的新的經濟增長點。中國人民銀行貨幣政策分析小組研究報告指出“2001年房地產開發(fā)投資對中國GDP增長的直接貢獻率為1.3個百分點，間接貢獻率為0.6到1.2個百分點，兩者相加共計1.9到2.5個百分點?！?/p>

(2)投資與企業(yè)發(fā)展密切相關。企業(yè)是國民經濟的細胞，而投資是社會和經濟生活的血液，二者的關系極為密切，從生產力角度來考察，投資是企業(yè)發(fā)展的第一原動力。因為不論是企業(yè)的建立和企業(yè)的發(fā)展都離不開投資，而且企業(yè)的發(fā)展和運行也離不開投資活動。

(3)投資可以促進人民生活水平的提高。一方面投資為改善人民物質文化生活水平創(chuàng)造了物質條件。生產性投資可以擴大生產能力，促進生產發(fā)展，直接為改善人民生活水平提供物質條件;非生產性投資則可以促進社會福利和服務設施的建設，從文化、教育、衛(wèi)生、娛樂等方面提高人民生活水平。另一方面，由于投資具有促進企業(yè)發(fā)展和經濟增長的作用，因此投資可以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，增加勞動者收入。從而使人民生活水平得到改善和提高。

(4)投資有利于一國的國內穩(wěn)定和國際交往。首先，如前所述，投資可以促進經濟增長、企業(yè)發(fā)展和人民生活水平的提高，而這一切必將創(chuàng)造一個良好的經濟形勢，由于經濟是政治的基礎。因此經濟良性發(fā)展必然有利于國家政治局面的穩(wěn)定發(fā)展，最終使社會呈現出安定團結的景象。此外，隨著世界經濟一體化以及科學技術、機器設備和通訊手段的迅速發(fā)展，投資已不再是一個狹小的國內概念，而是逐漸趨于國際性，國際投資成為現代國際交往的主要形式。通過直接或間接的國際投資，各國可以共同利用國際市場，利用國際經濟資源，還可以學習國際上的先進技術，并將本國經濟推向世界經濟體系，從而大大加快本國經濟發(fā)展進程，在國際交往和競爭中樹立本國形象。

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（責任編輯：xll）

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