房地產(chǎn)估價(jià)師

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第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)

內(nèi)容提要

1、投資與房地產(chǎn)投資

2、房地產(chǎn)投資的特性

3、房地產(chǎn)投資的形式與利弊

4、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

5、風(fēng)險(xiǎn)與投資組合

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)投資和房地產(chǎn)投資等基礎(chǔ)知識(shí)的掌握程度。

考試要求

掌握：投資的概念、分類、特性和作用，房地產(chǎn)投資的概念、特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念。

熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊。

了解：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)、投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型及其對(duì)投資者行為的影響。

隨著中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益重要。為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者等提供專業(yè)顧問服務(wù)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價(jià)師的重要工作內(nèi)容。為了培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師提供專業(yè)顧問服務(wù)的能力，本書將系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)市場的基本概念與理論，重點(diǎn)講述房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與可行性研究的技術(shù)和方法，介紹房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)金融和物業(yè)資產(chǎn)管理等。

第一節(jié) 投資與房地產(chǎn)投資

在經(jīng)濟(jì)生活中，人們往往希望通過各種合法的手段，不斷增加自己的財(cái)富或賺取利潤，以滿足未來的消費(fèi)。這樣就會(huì)經(jīng)常碰到或使用"投資"這一名詞。

一、投資

㈠ 投資的概念

在商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，投資是普遍存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，很多情況下，人們往往把能夠帶來報(bào)酬的支出行為稱為投資。這里的"支出"行為，實(shí)際上是犧牲了當(dāng)前的一定消費(fèi)，"報(bào)酬"則是將來的消費(fèi)增加。西方投資學(xué)家威廉·夏普在其所著《投資學(xué)》一書中將投資概念表述為：投資就是為獲得可能的不確定的未來收益而做出的決定。一般來說，投資(Investment)是指經(jīng)濟(jì)主體(國家、企業(yè)、個(gè)人)以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣或?qū)嵨铮?/p>

經(jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。簡單地說，投資就是為了獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲。在有關(guān)國際投資協(xié)定中，"投資"通常有三種定義：①以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義;②以企業(yè)為基礎(chǔ)的定義;③以交易為基礎(chǔ)的定義。

⑴ 以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義是：締約各方依照各自法律法規(guī)

所允許或接受的各種財(cái)產(chǎn)，它不僅包括金融資產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)概念上的"資

本"，還包括具有創(chuàng)造生產(chǎn)能力的所有有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。主要

包括：動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，如抵押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)、享

用權(quán);公司的股份、股票、債券、債權(quán);各種具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的給付

請(qǐng)求權(quán);知識(shí)產(chǎn)權(quán);法律賦予或透過合同而具有的經(jīng)營特許權(quán)，包

括自然資源的勘探、提煉或開發(fā)的特許權(quán)。

⑵ 以企業(yè)為基礎(chǔ)的投資定義是：一個(gè)國家的實(shí)體企業(yè)為了獲

得持續(xù)性收益，在另一個(gè)國家內(nèi)建立一個(gè)實(shí)體企業(yè)。前者的實(shí)體稱

為直接投資者，后者的實(shí)體稱為直接投資企業(yè)。持續(xù)性收益是指投

資者與所投資的企業(yè)之間存在一種長期關(guān)系，且投資者對(duì)所投資的

企業(yè)具有一定程度的影響力。直接投資不僅包括建立并形成投資者

與所投資企業(yè)之間關(guān)系的最初交易，也包括兩者之間所有的后續(xù)交

易以及投資實(shí)體內(nèi)各分支機(jī)構(gòu)之間的交易。

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