房地產(chǎn)估價師

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四、各異性

各異性是指房地產(chǎn)市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同;兩幢建筑物也不可

能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設的兩幢采用相同設計形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設備、臨街情況、物業(yè)管理

情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

此外，業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同。 因為建筑物所具有的特色甚至保持某一城市標志性建

筑的稱號，不僅對建筑師有里程碑或紀念碑的作用，對擴大業(yè)主和租客的知名度、增強其在公眾中的形象和信譽，都有重要作用。從

這種意義上來說，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價值不可能與其他物業(yè)完全一致。

五、政策影響性

政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關

注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設、交易和使用過程中的法律關系和經(jīng)濟利益關系。而房地產(chǎn)不可移動等特性

的存在，使房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價值、進而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

六、專業(yè)管理依賴性

專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)

劃設計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面具有管理經(jīng)驗和能力。房地產(chǎn)置業(yè)投資，也需要投資者考慮租客、租約、維護維修、

安全保障等問題，即便置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理公司，也要有能力審查批準物業(yè)管理公司的管理計劃，與物業(yè)管理公司一

起制定有關的經(jīng)營管理策略和指導原則。此外，房地產(chǎn)投資還需要估價師、會計師、律師等提供專業(yè)服務，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。

七、相互影響性

相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共

設施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價值。例如城市快速軌道交通線的建設，使沿線房地產(chǎn)大幅升值，大型城市改造項目的

實施，也會使周邊房地產(chǎn)價值大大提高。從過去的經(jīng)驗來看，能準確預測到政府大型公共設施的投資建設并在附近預先投資的房地產(chǎn)商或投機者，都獲得了巨大的成功。

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（責任編輯：中大編輯）

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