房地產(chǎn)估價(jià)師

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《規(guī)范》第2.0.8條對(duì)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了定義：

“2.0.8公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值Open market value

在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格。

采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)

是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。”

進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，首先要解決“評(píng)估什么”的問(wèn)題，公開(kāi)市場(chǎng)

價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)告訴我們，在估價(jià)時(shí)通常是要估房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

這樣的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的方法起著決定性的作用。

㈡ 公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)決定估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)

在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，確定了估價(jià)技術(shù)路線才能進(jìn)一步根據(jù)估

價(jià)對(duì)象決定采用何種估價(jià)方法，而公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)本身就決定了

各種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)。

根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的定義，公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是“在公開(kāi)市場(chǎng)上最

可能形成或成立的價(jià)格”，怎樣確定估價(jià)對(duì)象“在公開(kāi)市場(chǎng)上最可

能形成或成立的價(jià)格”呢?當(dāng)然最好就是參照與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)類(lèi)

似的房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上實(shí)際成交的價(jià)格，而這正是市場(chǎng)法的基本

原理。所以說(shuō)，按照公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用市場(chǎng)法對(duì)估價(jià)

對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)是順理成章的事，市場(chǎng)法也是最直觀

地體現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的一種估價(jià)方法。

《規(guī)范》對(duì)市場(chǎng)比較法的定義如下：

“2.0.12市場(chǎng)比較法(market comparison approach，sales

comparison approach)

將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比

較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此推算估價(jià)對(duì)

4

象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。”

從市場(chǎng)比較法的這個(gè)定義可以看出：市場(chǎng)比較法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)

際交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，即市場(chǎng)實(shí)際成交的價(jià)格，而終極

目的是確定出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，也即公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。同時(shí)，市場(chǎng)法

強(qiáng)調(diào)“成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格”(《規(guī)范》第5.2.3

條)。

所有這些都告訴我們：應(yīng)用市場(chǎng)法估價(jià)的終極目的就是確定估

價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)法是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在估價(jià)方法中

的直接體現(xiàn)。正因?yàn)槿绱?，《?guī)范》第5.1.4條規(guī)定：有條件選用

市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。

不僅市場(chǎng)法體現(xiàn)了公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，其他估價(jià)方法也是如此。其

他各種房地產(chǎn)估價(jià)方法究其實(shí)質(zhì)，可以說(shuō)都是市場(chǎng)法的變形，是對(duì)

市場(chǎng)法的補(bǔ)充，因此這些估價(jià)方法同樣體現(xiàn)了公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，

這從《規(guī)范》對(duì)其他估價(jià)方法的定義和估價(jià)要求上都可以看出：

“2.0.13收益法(income approach、income capitalization

approach)

預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折

現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的

方法。”

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