房地產(chǎn)估價師

一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。）

1.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是（?。?。
A.交通
B.用途
C.環(huán)境
D.樓層

2.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50％。假設(shè)該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為（?。┤f元。
A.96
B.192
C.240
D.480

3.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（　）元/m2。
A.3000
B.3277
C.3295
D.3599

4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為（　）。
A.036
B.122
C.2.78
D.325

5.下列關(guān)于比準價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是（　）。
A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格
B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格
C.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格（未扣除經(jīng)濟折舊）大大高于比準價格或收益價格
D.比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價

6.某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/m2，預計從期房達到現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2（年末收取），出租運營費用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5％，風險補償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房價格為（?。┰?m2。
A.3300
B.3324
C.3335
D.3573

7.某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應補地價的數(shù)額為（?。┤f元。
A.93.75
B.115
C.293.75
D.315

8.房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在（?。┫碌墓纼r結(jié)果具有近似性。
A.同一估價原則、同一估價時點
B.同一估價目的、同一估價方法
C.同一估價目的、同一估價時點
D.同一估價原則、同一估價目的

9．某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低（?。┰?m2。
A.200
B.300
C.700
D.1000

10．某宗地的面積為1000m2：采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準價格為（?。┰?m2。
A.2160
B.2175
C.2181
D.2205

11.某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為（?。┰?m2。
A.2700.8
B.2800.1
C.2800.8
D.2817.7

12.某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10％，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6％，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為（　）元/m2。
A.2593
B.2619
C.2727
D.2862

13.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎(chǔ)上相應調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應付給賣方的價格約為（?。┰?m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659

14.在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為（?。?。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05

15.下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是（?。?。
A.某標準廠房
B.某酒廠廠房
C.某待出讓土地
D.某寫字樓

16.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5％，投資利息占直接成本的5％，銷售費用為1005元/m2，直接成本利潤率為6％，則開發(fā)后的地價為（　）元/m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000

17.某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年（從補辦之日算起）。2006年10月1目對該房地產(chǎn)進行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點（2006年10月1日）該房地產(chǎn)的評估價值為（?。┤f元。
A.4091
B.4182
C.4250
D.5000

18.某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為（?。┤f元。
A.400
B.628
C.656
D.700

19.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年（自補辦之日算起）。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應取為（?。┠辍?BR> A.45
B.50
C.52
D.55

20.某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目己建設(shè)2年，估計至項目建成還需25年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7％，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為（?。┤f元。
A.375B.57
B.3942.03
C.3966.10
D.476985

21.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8％的價格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6％，則其價格最接近于（?。┰?m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920

22.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收入的25％；該類房地產(chǎn)的報酬率為10％。該商鋪的價值為（　）萬元。
A.521
B.533
C.695
D.711

23.已知～年期國債利率為3.31％，貸款利率為5.43％，投資風險補償為2.23％，管理負擔補償為1.32％，缺乏流動性補償為1.42％，所得稅抵扣的好處為0.5％，則報酬率為（　）。
A.7.78％
B.8.28％
C.13.21％
D.14.21％

24.運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應是（?。?。
A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期
B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期
C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期
D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

25.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（　）。
A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法
B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用
C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房
D.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余

26.現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為38.50m2，從當前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50％，半年和一年后分別售出其余的30％和20％，出售的平均單價為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15％，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當前現(xiàn)值為（?。┤f元。
A.766
B.791
C.913
D.1046

27.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用（?。┓椒ㄟM行測算。
A.平均增減量法
B.平均發(fā)展速度法
C.移動平均法
D.指數(shù)修勻法

28.在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是（?。?。
A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在
B.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料
C.房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動
D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

29.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為（?。﹎。
A.22
B.28
C.38
D.50

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