房地產(chǎn)估價師

三、信托財產(chǎn)流動性風(fēng)險

房地產(chǎn)信托的信托財產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn)，擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人又無法及時變現(xiàn)信托財產(chǎn)或行使抵押權(quán)，則可能產(chǎn)生流動性風(fēng)險。

房地產(chǎn)信托基金因為需要定期分配信托利益，對流動性風(fēng)險較為重視，其風(fēng)險控制措施也較多，例如保證一定比例的高流通性信托財產(chǎn)、制訂投資策略時注意現(xiàn)金流的匹配性、引入流動性支持機構(gòu)(例如銀行)等。

對于單一投資項目的房地產(chǎn)信托，由于規(guī)模的限制，保持流動性財產(chǎn)、組合投資以保障流動性等常用的防范措施顯然無法適用?，F(xiàn)在主要采取的防范措施是要求融資方提前一定期間開始還款，以便給受托人一定的時間處理可能發(fā)生的流動性風(fēng)險。但此種風(fēng)險防范措施難以在根本上控制流動性風(fēng)險。對此，可以借鑒房地產(chǎn)信托基金引入流動性支持機構(gòu)的做法，例如與銀行、保險公司等金融機構(gòu)合作、成立專門的流動性支持備付基金等解決部分流動性風(fēng)險問題。

四、集中投資風(fēng)險

因單個信托計劃的資金規(guī)模小，大多數(shù)房地產(chǎn)信托都是投資于單一項目，此類房地產(chǎn)信托都有一個固有的難以防范的風(fēng)險，就是風(fēng)險集中在一個項目上，沒有風(fēng)險釋放機制。除了項目單一以外，信托期限較短也是產(chǎn)生此類風(fēng)險的因素。一般的房地產(chǎn)信托期限多為一到二年，無法通過長期運作來化解短期產(chǎn)生的風(fēng)險。

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