房地產(chǎn)估價(jià)師

為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師課程，全面的了解房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助！

（一）估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。

1．業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表述中，正確的是（ ）。

A．抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)造成市場(chǎng)價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)

B．抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)

C．抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn)

D．選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)

答案：A

提示：抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成耗損風(fēng)險(xiǎn)。抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成市場(chǎng)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

2．如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類(lèi)賓館的客觀經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)收益，則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)（ ）。

A．該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤(rùn)可視作年凈收益

B．按當(dāng)?shù)赝?lèi)賓館的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平核算得到的該賓館的年利潤(rùn)可視作年凈收益

C．該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤(rùn)減當(dāng)?shù)赝?lèi)賓館的正常商業(yè)利潤(rùn)可視作年凈收益

D．根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤(rùn)、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來(lái)變動(dòng)情況， 扣減當(dāng)?shù)赝?lèi)賓館的正常商業(yè)利潤(rùn)后的所得可視作年凈收益

答案：D

3．若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是（ ）。

A．應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊

B．無(wú)論借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息

C．在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

D．在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

答案：C

4．假如以投保火災(zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為3500萬(wàn)元，則（ ）。

A．3500萬(wàn)元是該賓館的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

B．3500萬(wàn)元是該賓館房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

C．3500萬(wàn)元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值

D．投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過(guò)3500萬(wàn)元

答案：D

（二）某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價(jià)師咨詢(xún)房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)情況。

5．若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損，其主要原因是（ ）。

A．道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化

B．綠地率發(fā)生變化

C．公共配套設(shè)施發(fā)生變化

D．土地形狀發(fā)生變化

答案：B

6．若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值增值，其主要原因是（ ）。

A．噪聲和污染程度發(fā)生變化

B．土地形狀發(fā)生變化

C．人口密度發(fā)生變化

D．出行便捷程度發(fā)生變化

答案：D

7．房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路足（ ）。

A．由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算價(jià)值變化額度

B．以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價(jià)值變化額度

C．用市場(chǎng)法分別測(cè)算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價(jià)值，相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度

D．用路線(xiàn)法測(cè)算臨街距離引起的房屋價(jià)值變化得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額外負(fù)擔(dān)度

答案：C

（三）某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均由劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在于20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地主行政主管部門(mén)已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后重新建造廠房?，F(xiàn)請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。

8．針對(duì)以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵?）。

A．將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告

B．將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告

C．兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告

D．視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告

答案：B

9．委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對(duì)甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為（ ）。

A．可以按委托人要求對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

B．只能對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)

C．可以對(duì)甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

D．可以對(duì)乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

答案：A

10．對(duì)乙廠區(qū)的土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是（ ）。

A．按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

B．按出計(jì)土地使用權(quán)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

C．用成本法估算土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

D．用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)、先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投 資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

答案：B

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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