房地產(chǎn)估價師

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二、投資價值和市場價值

某一房地產(chǎn)的投資價值，是該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者(這里的投資者是廣義的，包括消費(fèi)者)的經(jīng)濟(jì)價值，是該投資者基于個人需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值或作出的評價。而該房地產(chǎn)的市場價值，是該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。

投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。如在評估市場價值時，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率，而在評估投資價值時，

該折現(xiàn)率是某個具體的投資者所要求的最低收益率(通常稱為最低期望收益率)。這個投資者所要求的最低收益率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率。

投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費(fèi)者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。

三、原始價值、賬面價值和市場價值

原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產(chǎn)在當(dāng)初購置時的價格或發(fā)生的支出。

賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已提折舊后的余額。

市場價值是該資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格。

原始價值是始終不變的;賬面價值是隨著時間的推移而減少的;市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。

房地產(chǎn)由于具有保值增值性，通常雖然經(jīng)過了若干年的使用，但其市場價值有時還比過去的購置價格高出很多。

就原始價值、賬面價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。

四、成交價格、市場價格、理論價格、公開市場價值和評估價值

(一)成交價格

成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達(dá)成交易的價格。

成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價格區(qū)分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信

息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易形成的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行

情、壟斷、脅迫等的影響;反之，則為非正常成交價格。

嚴(yán)格來說，正常成交價格的形成條件有7個：

(1)公開市場。

(2)交易對象本身具備市場性。

(3)眾多的買者和賣者。

(4)買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。

(5)買者和賣者都具有完全信息。

(6)理性的經(jīng)濟(jì)行為。

(7)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。

理解成交價格，還應(yīng)對其形成的機(jī)制，即賣價、買價、成交價三者的關(guān)系有所了解：

1.賣價是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格。

2.買價是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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