房地產(chǎn)估價(jià)師

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房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念

㈠風(fēng)險(xiǎn)的定義

定義：未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

風(fēng)險(xiǎn)涉及到變動(dòng)和可能性，變動(dòng)可用標(biāo)準(zhǔn)差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。標(biāo)準(zhǔn)差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。還可用標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比來表示單位收益下的風(fēng)險(xiǎn)大小。

當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，稱投資獲取了風(fēng)險(xiǎn)收益;實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，稱投資發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)損失。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。風(fēng)險(xiǎn)條件下決策時(shí)，可使用決策樹或決策表法，用最大期望收益作為決策準(zhǔn)則。

不確定性和風(fēng)險(xiǎn)有顯著區(qū)別。如果說某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無法估計(jì)其可能性。在這種情況下，常用定性方法估計(jì)未來投資收益，可選用的決策方法包括：①小中取大法;②大中取大法;③最小最大后悔值法。

㈡風(fēng)險(xiǎn)分析的目的

是要幫助投資者回答下述問題：⑴預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大? ⑵相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大 ⑶預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何?

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)：①投入資金的安全性;②期望收益的可靠性;③投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性;④資產(chǎn)管理的復(fù)雜性。

二、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)(不可分散風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn))

含義：指對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)。包括：通脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。

㈠通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)(購買力風(fēng)險(xiǎn))

指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。投資周期較長(zhǎng)，只要存在通貨膨脹因素，就要面臨通脹風(fēng)險(xiǎn)。收益是通過其他人分期付款方式獲得時(shí)，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購買力風(fēng)險(xiǎn)。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長(zhǎng)期出租一宗物業(yè)，都面臨著由于商品或服務(wù)價(jià)格上漲所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(zhǎng)，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。通貨膨脹將導(dǎo)致未來收益的價(jià)值下降，按長(zhǎng)期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，承擔(dān)了本來應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

由于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率，所以房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，并通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來降低該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加。

㈡市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 從總體上來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展是健康的，對(duì)房地產(chǎn)的需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強(qiáng)的從眾心理，每一個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)市場(chǎng)都有其獨(dú)自的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的強(qiáng)度取決于潛在的投資者對(duì)租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計(jì)，即房地產(chǎn)投資決策以投資者對(duì)未來收益估計(jì)為基礎(chǔ)。投資者可通過密切關(guān)注當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、科學(xué)地使用投資分析結(jié)果，來降低市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的影響。

㈢周期風(fēng)險(xiǎn)

指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在周期波動(dòng)或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。研究表明，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期大約為18～20年，香港為7～8年，日本約為7年。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下跌和市場(chǎng)成交量的萎縮，常使實(shí)力不強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。

㈣變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，具有獨(dú)一無二、價(jià)值量大的特性，銷售過程復(fù)雜，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備，必然使投資者蒙受折價(jià)損失。

㈤利率風(fēng)險(xiǎn)

利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：⑴導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值;⑵會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。 我國商業(yè)銀行所提供的住房抵押貸款幾乎都采用浮動(dòng)利率。

㈥政策風(fēng)險(xiǎn)

政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。避免這種風(fēng)險(xiǎn)的最有效的方法，是選擇政府鼓勵(lì)的、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

㈦政治風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，直接給建筑物造成損害，會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。

㈧或然損失風(fēng)險(xiǎn)

指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，然而在有關(guān)保單中規(guī)定的保險(xiǎn)公司的責(zé)任并不是包羅萬象，因此有時(shí)還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨(dú)投保，盜竊險(xiǎn)有時(shí)也需要安排單獨(dú)的保單。

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