房地產(chǎn)估價(jià)師

一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）

1．房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（　）的特性。
A．獨(dú)一無二和供給有限 B．獨(dú)一無二和價(jià)值最大
C．流動(dòng)性差和價(jià)值最大 D．不可移動(dòng)和用途多樣

2．在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般（ ）來判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。
A．使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格
B．使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格
C．使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格
D．依賴于專家證人測(cè)算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值

3．某市于2005年對(duì)市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動(dòng)；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/m2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以（ ）元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。
A．4000　B．5000　C．6000　D．9000

4．假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為（ ）。
A．－1.33　B．－0.66　C．0.66　D．1.53

5．在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價(jià)格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價(jià)格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時(shí)一次付清；丁成交價(jià)格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時(shí)支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10％，那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)椋ā。?BR> A．甲乙丙丁　B．乙丁甲丙　C．乙丙甲丁　D．丙乙丁甲

6．某宗地面積為5000m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場(chǎng)價(jià)值為4000元/m2，擬進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價(jià)為1500元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)（ ）元/m2。
A． 1250　B．1750　C．2050　D．2150

7．房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（?。┑牧?chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。
A．委托人　B．估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者　C．管理部門　D．中立

8．回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其股價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況常見的關(guān)系是（ ）。
A．估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在
B．估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在
C．估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去
D．估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去

9．在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（ ）范圍之內(nèi)。

A．0.5～2.0　B．1.5～2.0 C．0.5～1.5　D．1.0～1.5

10．承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200/m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2．現(xiàn)市場(chǎng)上類似住宅的年租金為600元/m2．若折現(xiàn)率為8％，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價(jià)值為（ ）萬元。
A．6.19　B．6.42 C．7.20　D．9.58

11．某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2。買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（ ）元/m2。
A．2020.80　B．2214.29　C．2336.45　D．2447.37

12．某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價(jià)格為（ ）元。
A．2400　B．2580　C．2607　D．2760

13．評(píng)估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為（ ）元/m2。
A．2938 B．2982 C． 3329 D． 3379

14．在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可，比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2．如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是（ ）元/m2。
A．-100　B．-50　C．50　D．100

15．下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（ ）。
A．交通擁擠 　B．建筑技術(shù)減少
C．城市規(guī)劃改變　D．自然環(huán)境惡化

16．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2，建筑物殘值率為6％，年折舊率2.2％，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（ ）元。
A．76880 B．79104 C．77952　D．81562

17．某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4％，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（?。?
A．43.2％　B．50％　C．56.8％　D．70％

18．某寫字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價(jià)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15％上升為25％，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為1000m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40％。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8％，其他條件保持不變，則該寫字樓將產(chǎn)生（ ）萬元的貶值。
A．548.19 B．558.15　C．567.39　D．675.40

19．某商場(chǎng)建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年。建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（ ）年。
A．40　B．43　C．47　D．50

20．下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中不正確的是（ ）。
A．青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
B．征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
C．新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
D．地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定

21．某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，受益期限為30年的價(jià)格為4000元/m2．若報(bào)酬率為6％，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價(jià)格為（ ）元/m2。
A．3000 B．4500 C．5200 D．5600

22．某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過預(yù)測(cè)未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（ ）萬元。
A．280　B．285　C．290　D．295

23．某寫字樓年出租猙收益為300萬元，預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)仍然維持該水平，3年后該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為（　）萬元。
A．4580　B．5580　C．6580　D．7580

24．某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20％，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5％，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60％，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于（ ）萬元。
A．536　B．549　C．557　D．816

25．某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2，年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需15年，一直報(bào)酬率為8％。折現(xiàn)率為12％，該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（ ）萬元。
A．4023.04 B．4074.10 C．4768.50 D．5652.09

26．實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（ ）。
A．過去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法
B．過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法
C．未來數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法
D．未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

27．在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（ ）。
A．未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值
B．投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
C．銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)
D．開發(fā)成本和管理費(fèi)用

28．某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價(jià)格分別為2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增減量的權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以2001年初為預(yù)測(cè)基期，則該類房地產(chǎn)與2006年初的價(jià)格最接近于（　）元/m2。
A．3100　B．3195　C．3285　D．3300

29．當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用（ ）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來價(jià)格。
A．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法
B．平均增減量法
C．平均發(fā)展速度法
D．移動(dòng)平均法

30．某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于（ ）元/m2。
A．4800　B．5124　C．5800　D．7124

31．下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（ ）。
A．路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理
B．路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)
C．運(yùn)用路

（責(zé)任編輯：）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁