房地產(chǎn)估價師

為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

一、問答題(共3題，每題10分)

(一)李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該房地產(chǎn)的低押價值，估價結(jié)果為2300元/m2。

請問：

1.張某認為該估價結(jié)果偏低，你認為應如何解釋該估價結(jié)果的合理性?

2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結(jié)果為2800元/m2。張某認為該估價結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應如何解釋該估價結(jié)果的合理性?

(二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體如下：

物業(yè)名稱　A　B　C

建筑面積/m2　65　48　50

成交單價/(元/m2)　15500　14500　15000

成交日期　2007年9月　2007年8月　2007年10月

請問：

1.你認為乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)應要求甲公司提供哪些估價所需的資料?

2.若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行個別因素修正，你認為應考慮哪5個主要因素?(說明：回答若超過5個，只按前5個評分)

(三)2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?，F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)分別對出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值進行評估，估價時點為2007年10月15日。

請問：

1.評估出租人權(quán)益價值時，承租人是否毀約對房地產(chǎn)價值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。

2.說明評估承租人權(quán)益價值的技術(shù)路線。一、問答題(共3題，每題10分)

(一)李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該房地產(chǎn)的低押價值，估價結(jié)果為2300元/m2。

請問：

1.張某認為該估價結(jié)果偏低，你認為應如何解釋該估價結(jié)果的合理性?

2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結(jié)果為2800元/m2。張某認為該估價結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應如何解釋該估價結(jié)果的合理性?

(二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體如下：

物業(yè)名稱　A　B　C

建筑面積/m2　65　48　50

成交單價/(元/m2)　15500　14500　15000

成交日期　2007年9月　2007年8月　2007年10月

請問：

1.你認為乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)應要求甲公司提供哪些估價所需的資料?

2.若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行個別因素修正，你認為應考慮哪5個主要因素?(說明：回答若超過5個，只按前5個評分)

(三)2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?，F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)分別對出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值進行評估，估價時點為2007年10月15日。

請問：

1.評估出租人權(quán)益價值時，承租人是否毀約對房地產(chǎn)價值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。

2.說明評估承租人權(quán)益價值的技術(shù)路線?！?二)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計劃如下：

開發(fā)期　開發(fā)面積　開工時間　完成時間　開始銷售時間

第一期　20萬m2　第1年6月　第3年6月　第3年1月

第二期　15萬m2　第4年6月　第5年6月　第5年1月

第三期　15萬m2　第5年6月　第6年6月　第6年1月

由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，預計住宅市場價格會以每年5%的速度上漲?，F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。、房地產(chǎn)估價機構(gòu)在選用假設并發(fā)法進行估價時，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行測算。

5.房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時，正確的做法是( )。

A、對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當期開發(fā)活動起始點

B、對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點

C、對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點

D、對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點

6.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應采用( )。

A、目前住宅市場價格

B、未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點

C、各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點

D、各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點

7.在確定開發(fā)成本時，應采用( )。

A、該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本

B、現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本

C、各期銷售時的客觀開發(fā)成本

D、各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本

8.在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應包括( )。

A、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤

B、銷售費用、銷售稅費和所得稅

C、銷售費用、銷售稅費和購地稅費

D、銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費　(三)某房地產(chǎn)估價師運用市場法和假設開發(fā)法對一宗4270m2的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價格進行評估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價方法測算出的結(jié)果分別為2000元/m2和2300元/m2。假設2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定基價格指數(shù)分別為102、106;土地報酬率為6%。

9.運用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價結(jié)果的分布范圍是( )。

A、[2000，2300]

B、[2030，2270]

C、[2060，2240]

D、[2090，2210]

10.假設該宗地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價格為2250元/m2，則該宗地于2006年10月21目的土地使用權(quán)價格是( )元/m2。

A、2136

B、2165

C、2179

D、220　

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（責任編輯：中大編輯）

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