房地產(chǎn)估價師

一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。)

1、房地產(chǎn)估價從某種意義上講是( )房地產(chǎn)的價值。
A.發(fā)明
B.發(fā)現(xiàn)
C.創(chuàng)造
D.隱定

2、不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為( )。
A.掌握的有關(guān)信息不同
B.作出的估價師聲明不同
C.估價對象狀況不同
D.委托人不同

3、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是( )。
A.內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書于2003年11日簽署
B.內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認頒證大會于2004年8月舉辦
C.內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師自動成為香港測量師
D.內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認是內(nèi)地與香港最早實現(xiàn)資格互認的專業(yè)技術(shù)人員資格之一

4、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該套房改房的價格，則較合理的估價結(jié)果是( )。
A.現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
B.現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格　
C.現(xiàn)時該房屋的房改成本價
D.當時該房屋的房改成本價

5、在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為開發(fā)利潤=( )×直接成本利潤率。
A.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用
B.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用+銷售費用
C.待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本
D.待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費

6、判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)( )。
A.目前是否有經(jīng)濟收入
B.過去是否帶來了經(jīng)濟收益
C.是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力
D.目前的收入是否大于運營費用

7、某套住宅總價30萬元，套內(nèi)建筑面積125平米，套內(nèi)墻體面積20平米，分攤的共有建筑面積25平米，則該住宅每平方米建筑面積的價格為( )元。
A.1765
B. 2000
C. 2069
D. 2400

8、房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于( )。
A.市場價值
B.清算價值
C.快速變現(xiàn)價值
D.投資價值

9、TN關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是( )。
A.原始價值高于賬面價值
B.投資價值高于市場價值
C.謹慎價值低于市場價值
D.快速變現(xiàn)價值低于市場價值

10、某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房價格為4500元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為8％，風險補償估計為現(xiàn)房價格的3％，則該期房目前的價格為( )元每平米。
A.3473
B.4365
C.4500
D.4635

11、根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是( )。
A.有租約限制下的價值
B.共有房地產(chǎn)的價值
C.無租約限制下的價值
D.承租人權(quán)益的價值

12、引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是( )。
A.裝修改造
B.需求增加
C.通貨膨脹
D.改進物業(yè)管理

13、下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的是( )。
A.上調(diào)貸款利率　建設(shè)工程教育網(wǎng)信息
B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款
C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收
D.增加土地供應(yīng)

14、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)( )應(yīng)按服裝店用途進行估價。
A.合法原則
B.最高最佳使用原則
C.估價時點原則
D.替代原則

15、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是( )。
A.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價
B.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保征
C.房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制
D.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

16、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則的表述中，錯誤的是( )。
A.獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則
B.合法原則屬于一般性原則
C.最高最佳使用原則屬于技木性原則
D.謹慎原則屬于一般性原則

17、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為( )。
A.簽訂估價委托合同之日
B.發(fā)放抵押貸款之日
C.完成估價對象實地查看之日
D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日

18、甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是( )萬元。
A.0～50
B.50～75
C.50～10O
D.100～150

19、為評估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元每平米，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在6％以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權(quán)登記面積為100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3％，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為( )元每平米。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89

20、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費分別為正常交易價格的3％和6％，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120平米，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為( )元每平米。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57

21、為估算某建筑物的重新購建價格，經(jīng)測算其土建工程真接費為780元每平米，安裝工程直接費為450元每平米(其中人工費為50元每平米)，裝飾裝修工程直接費為900元每平米(其中人工費為45 元每平米)，又知該地區(qū)土建工程綜合費率為土建工程直接費的15％，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的75％，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72％，稅金為3 5％，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為( )元每平米。
A.2204.55
B.2397.99
C.3237.60
D.3345.64

22、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12％，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為( )萬元。
A.1838.00
B.1844.55
C. 1845.87
D. 1850.00

23、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為( )。
A.2.00％
B.2.13％
C.2.22％
D.2.50％

24、某宗房地產(chǎn)是于3年前通過出讓方式取得，當時獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預計該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來4年的凈收益分別為31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元，報酬率為8％。用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計算該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。
A.35B.85
B.360.49
C.362.93
D.365.29

25、某商品住宅總價為98萬元，首付款為30％，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5％，自有資金資本化率為8％。則其綜合資本化率為( )。
A.7.65％
B.B.75％
C.9.42％
D.10.19％

26、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2％，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7％。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為( )萬元。
A.85.45
B.87.16
C.88.50
D.88.90

27、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從升工之日起計算。項目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元每平米，可出租面積為建筑面積的65％，正常出租率為90％，運營費用為有效毛收入的25％。目前項目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60％。假設(shè)報酬率為8％，折現(xiàn)率為14％，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值現(xiàn)值為( )萬元。
A.2281.83
B.2474.60
C.379B.30
D.4119.18

28、運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是( )。
A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期　建設(shè)工程教育網(wǎng)整理
B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入
C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生
　

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