房地產(chǎn)估價(jià)師

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房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析精講 

六、估價(jià)目的

為委托人確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)

格。

七、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

二○○四年七月十五日

八、價(jià)格定義

根據(jù)××市現(xiàn)行拆遷政策、法規(guī)，房地產(chǎn)評估有有關(guān)技術(shù)規(guī)范、

規(guī)則，以及本項(xiàng)目的具體要求，估價(jià)對象作為非住宅的房屋拆遷補(bǔ)

償價(jià)格包括兩部分，即房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和地上物補(bǔ)償價(jià)。

計(jì)算公式為：

拆遷補(bǔ)償價(jià)=區(qū)位價(jià)格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià)

區(qū)位價(jià)格：依照××市非住宅區(qū)位類別圖及文字說明確定估價(jià)

對象所在地為七類地區(qū)，估價(jià)人員根據(jù)被拆遷房屋的具體區(qū)位狀況，

在該類別區(qū)位價(jià)格范圍內(nèi)，確定估價(jià)對象單位建筑面積的區(qū)位價(jià)格

系數(shù);

K1：為容積率調(diào)整系數(shù)，根據(jù)被拆遷房屋現(xiàn)狀容積率確定;

K2：為房屋原用途調(diào)整系數(shù)，根據(jù)被拆遷房屋的實(shí)際情況和××市有關(guān)規(guī)定確定;

K3：為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)，按照××市有關(guān)規(guī)定，當(dāng)規(guī)劃用途

為市政府確定的市政公益事業(yè)或重點(diǎn)工程時(shí)取0.7，其他情況取

1.0。

地上物補(bǔ)償價(jià)：按××市有關(guān)規(guī)定采取成本法，用房屋重置成

本結(jié)合成新進(jìn)行計(jì)算。本次評估為估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置成新

價(jià)，是以估價(jià)對象時(shí)點(diǎn)即2004年7月15日的建筑材料和建筑技

術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象具有同等功能效

用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價(jià)格。

九、估價(jià)依據(jù)

⑴ 全國人大常委會(huì)、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部及××市

人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件：

·《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》【中華人民共和國主

席令第29號】;

·《中華人民共和國土地管理法》;

·《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》【國務(wù)院第305號令】;

·《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》【GB/T50291-1999】;

·《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》【建住房(2003)234號】;

·《××市城市房屋拆遷管理辦法》【××市人民政府令第87

號】;

·《××市房屋拆遷評估規(guī)則(暫行)》【×國土房管拆字

(2001)1234號】;

·《××市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》【×國土房管拆

(2002)646號】;

·《××市重置成新價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》【×國土房管拆(2003)

808號】;

·《××市房屋估價(jià)辦法》【×房地評字(1996)573號】。

⑵ 委托人及產(chǎn)權(quán)人提供的有關(guān)資料：

·《關(guān)于建設(shè)拆遷評估作價(jià)的通知》(參見附件二);

·××舊城改造項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)(參見附件五);

·《估價(jià)對象清單》(參見附件三);

·估價(jià)對象的《房屋所有權(quán)證》(參見附件四);

·委托人及產(chǎn)權(quán)人提供的其他資料。

⑶ 估價(jià)機(jī)構(gòu)所掌握的有關(guān)資料，以及估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)

查所獲取的資料。

十、估價(jià)原則

在本次拆遷評估中遵循了合法原則、替代原則、公平原則和估

價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，達(dá)到獨(dú)立、客觀、公正。

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