房地產(chǎn)估價師

2011 年 房地產(chǎn)估價師考試  制度與政策全真模擬試卷

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)招標(biāo)獲得一塊“毛地”(有部分房屋需完成拆遷安置)的國有建設(shè)用地使用權(quán)，土地用途為居住用地，因故閑置一年，該項目再次啟動6個月后，又因資金原因轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱乙公司)。3年后該項目建成，在成立業(yè)主大會前，由丙物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

1.甲公司實(shí)施房屋拆遷時，應(yīng)對( )依法給予補(bǔ)償。

A.產(chǎn)權(quán)人下落不明的房屋

B.超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑

C.被依法查封的房屋

D.產(chǎn)權(quán)有糾紛正在訴訟且法院尚未判決的房屋

2.下列情形中，可免征甲公司土地閑置費(fèi)的為( )。

A.銀行書面承諾的貸款資金不到位造成動工遲延

B.甲公司認(rèn)為開發(fā)時機(jī)不成熟造成動工遲延

C.因水泥、鋼筋等主要建材供應(yīng)不及時造成動工遲延

D.地質(zhì)勘探時發(fā)現(xiàn)地下有古墓葬造成動工遲延

3.甲公司轉(zhuǎn)讓該項目必須符合的條件為( )等。

A.全部建成現(xiàn)房

B.項目主體結(jié)構(gòu)封頂

C.已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得國有土地使用權(quán)證

D.已實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金達(dá)到全部開發(fā)投資總額的25%以上

4.如乙公司把住宅建成現(xiàn)房后銷售，則須具備的條件為( )等。

A.已通過竣工驗(yàn)收

B.乙公司具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照

C.物業(yè)管理方案已落實(shí)

D.取得商品房銷售許可證

5.丙物業(yè)服務(wù)企業(yè)由( )選聘。

A.購房人

B.乙公司

C.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門

D.當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理協(xié)會

標(biāo)準(zhǔn)答案： ACD,D,CD,ABC,B

解 析：1.超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑在拆遷時，依法不予補(bǔ)償。產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。由于房屋產(chǎn)權(quán)的不確定性，補(bǔ)償安置的主體也就不能確定。但是，拆遷實(shí)施中不能因?yàn)槠渲黧w不明確，就降低或不對此類房屋進(jìn)行補(bǔ)償。

2.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》還規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費(fèi)：(1)因不可抗拒力造成開工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災(zāi)害。 (2)因政府或者政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的。(3)因動工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見的情況而延期動工開發(fā)的。如發(fā)現(xiàn)地下文物、拆遷中發(fā)生不是開發(fā)商努力能解決的問題等。

3.《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件。 (1)要按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓; (2)要按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。

4.《商品房銷售管理辦法規(guī)定，商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件;(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;(2)取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件;(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)已通過竣工驗(yàn)收;(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);(6)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮自O(shè)施具備交付使用條件，其他配套設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期;(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

5.對建成后以銷售為主的物業(yè)，在物業(yè)建成和出售前，其產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。因此，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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