房地產(chǎn)估價師

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔質(zhì)量責任

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任。勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應的責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔質(zhì)量責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)項目建設的主體，是整個活動的組織者。盡管在建設環(huán)節(jié)許多工作都由勘察設計、施工等單位承擔，出現(xiàn)質(zhì)量責任可能是由于勘察設計、施工或者材料供應商的責任，但開發(fā)商是組織者，其他所有參與部門都是由開發(fā)商選擇的，都和開發(fā)商發(fā)生合同關系，出現(xiàn)問題也理應由開發(fā)商與責任單位協(xié)調(diào)解決。此外，消費者是從開發(fā)商手里購房，就如同在商店購物，出現(xiàn)問題應由商店對消費者承擔質(zhì)量責任一樣，購買的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，理應由開發(fā)企業(yè)對購房者承擔責任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目，必須要經(jīng)過工程建設環(huán)節(jié)，必須符合《建筑法》及建筑方面的有關法律規(guī)定，符合工程勘察、設計、施工等方面的技術(shù)規(guī)范，符合工程質(zhì)量、工程安全方面的有關規(guī)定和技術(shù)標準，這是對房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設過程中的基本要求，同時還要嚴格遵守合同的約定。

(二)對質(zhì)量不合格房地產(chǎn)項目的處理方式

房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工程勘察設計單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料供應部門等，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量的好壞直接影響房屋的合理使用和購房者的生命財產(chǎn)安全。房屋竣工后，必須經(jīng)驗收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購房人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。這樣規(guī)定的目的主要是為了保護購買商品房的消費者的合法權(quán)益。

應當注意以下幾個問題：一是購房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是房屋所有權(quán)證辦理完備之后。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題與使用時間關系不大，主要是設計和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限內(nèi)，只要屬于主體結(jié)構(gòu)的問題，都可以申請質(zhì)量部門認定，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的.均可申請退房。二是確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，而不是一般性的質(zhì)量問題。房屋質(zhì)量問題有很多種，一般性的質(zhì)量問題主要通過質(zhì)量保修解決，而不是退房。三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請重新核驗，以質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的結(jié)論為依據(jù)。這里的

質(zhì)量監(jiān)督部門是指專門進行質(zhì)量驗收的質(zhì)量監(jiān)督站，其他單位的核驗結(jié)果不能作為退房的依據(jù)。四是對給購房人造成損失應當有合理的界定，應只包含直接損失，不應含精神損失等間接性損失。

對于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗，確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，消費者有權(quán)要求退房，終止房屋買賣關系。也有權(quán)采取其他辦法，如雙方協(xié)商換房等。選擇退房還是換房，權(quán)利在消費者。

以上這些規(guī)定的目的也是為了保護購買商品房的消費者的合法權(quán)益。

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