房地產(chǎn)估價師

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按照有關(guān)稅法及國家和地方的有關(guān)規(guī)定，有的稅費應(yīng)由賣方繳納，有的稅費應(yīng)由買方繳納，有的稅費由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分。正常的成交價格，是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格，

即在此價格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費。需要評估的客觀 合理價格，也是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費。但在現(xiàn)實交易中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方繳納的稅費，

買賣雙方協(xié)議由買方來繳納;或者本應(yīng)由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方來繳納。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價格之外還有所謂“代收代付費用”。這些“代收代付費用”也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題。

7.相鄰房地產(chǎn)的合并交易。房地產(chǎn)價格受其土地面積、土地形狀、建筑規(guī)模的影響。一宗房地產(chǎn)與其相鄰房地產(chǎn)合并后，效用通常會增加，故當(dāng)該房地產(chǎn)的擁有者欲購買相鄰房地產(chǎn)時，相鄰房地產(chǎn)的擁有者據(jù)此會索要高價，而該房地產(chǎn)的擁有者往往也愿意出較高的價格購買，所以，相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價格往往要高于其單獨存在、與其不相鄰者交易時的正常市場價格。

例題：有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相臨地塊各值50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后值110萬元，如果甲地塊的使用權(quán)人購買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人的索價對交易雙方都是公平合理的正常價格應(yīng)為( )

A、50萬元; B、55萬元; C、60萬元; D、60萬元以上。

答案：B

8.受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。

三、交易情況修正的方法

有上述特殊交易情況的交易實例不宜選為可比實例，但當(dāng)可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，則必須對其進(jìn)行交易情況修正。

交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：

可比實例的成交價格×交易情況修正系數(shù)=正常價格

采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：

可比實例的成交價格±交易情況修正額=正常價格

在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實例的成交價格比其正常市場價格高低的百分率為土S%(當(dāng)可比實例的成交價格比其正常市場價格高時，為+S%; 低時，為-S%)，則：

在交易情況修正中之所以要以正常價格為基準(zhǔn)，是因為只有這樣，比較的基準(zhǔn)才會只有一個，而不會出現(xiàn)多個。因為在比較法中要求選取多個可比實例來進(jìn)行比較修正，如果以每個可比實例的實際成交價格為基準(zhǔn)，就會出現(xiàn)多個比較基準(zhǔn)。例如;以正常價格為基準(zhǔn)，說可比實例的成交價格比其正常價格高10%，意即：

正常價格×(1+10%)=可比實例的成交價格

如果正常價格=1500元/m2，則：

可比實例的成交價格=1500×(1+10%)=1650(元/平方米)

如果以可比實例的成交價格為基準(zhǔn)，說正常價格比可比實例的成交價格低10%，意即：

可比實例的成交價格×(1-10%)=正常價格

假定可比實例的成交價格=1650元/平方米，則：

正常價格=1650×(1—10%)=1485(元/平方米)

可見：1485元/m2≠1500元/平方米。所以，“說可比實例的成交價格比其正常價格高10%”與“說正常價格比可比實例的成交價格低10%”是不等同的。為此，在交易情況修正中應(yīng)采用可比實例的成交價格比其正常價格是高還是低多少的說法。

交易情況的具體修正，需要測定交易中的一些特殊因素使其成交價格偏離正常價格的程度，但由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測定有時非常困難。因此，在哪種情況下應(yīng)當(dāng)修正多少，只有由估價人員憑經(jīng)驗加以判斷。

不過，估價人員平常就應(yīng)搜集整理交易實例，并加以分析，在積累了豐富經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，把握適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)也是不難的。

其中，對于交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的修正，只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的情況，然后依此計算即可。具體是將成交價格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，無規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費下的價格。主要是把握下列2點：

1.正常成交價格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費=賣方實際得到的價格

2.正常成交價格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費=買方實際付出的價格

例：一宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/平方米，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%，則：

賣方實際得到的價格=2500—2500×7%=2325(元/平方米)

買方實際付出的價格=2500+2500× 5%=2625(元/平方米)

例：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為：

正常成交價格一應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費=賣方實際得到的價格

應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費=正常成交價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費比率

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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