房地產(chǎn)估價(jià)師

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第四節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格自然也是不斷變化的。在不同的時(shí)間，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格(實(shí)際上，房地產(chǎn)本身也是隨著時(shí)間而變化的，如建筑物變得陳舊過(guò)時(shí))。因此，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，每一個(gè)價(jià)格都對(duì)應(yīng)著一個(gè)時(shí)間。如果沒(méi)有了對(duì)應(yīng)的時(shí)間，價(jià)格也就失去了意義。但是，估價(jià)不是求取估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間上的價(jià)格，這既無(wú)必要，也不大可能。估價(jià)通常僅是求取估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間上的價(jià)格，而且這個(gè)特定時(shí)間不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間點(diǎn)，例如，運(yùn)用比較法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如果選用的可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同(通常都是這種情 況)，就需要把可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，如此，可比實(shí)例的成交價(jià)格才能作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

在實(shí)際估價(jià)中，通常將“估價(jià)作業(yè)期”(估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日)或估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是在此期間，也可因特殊需要將過(guò)去或未來(lái)的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。因此，在估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系。

不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系見(jiàn)圖3—2或表3—1。

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