房地產(chǎn)估價師

為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的了解2012年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產(chǎn)估價師考試理論與方法精講

三、管理費用

管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價時管理費用通常可按土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以這一比率來估算。

四、投資利息

投資利息與會計上的財務(wù)費用不同，它包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計算利息。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息。另外，從估價的角度來看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲的利潤分開，不能算做利潤。

例題：投資利息包括( )的利息。

A、土地取得成本; B、土地開發(fā)成本; C、A+B; D、A+B+管理費用。

答案：D

五、銷售稅費

銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用及應(yīng)由開發(fā)商(賣方)繳納的稅費，又可分為下列3類：

1.銷售費用，包括廣告宣傳、銷售代理費;

2.銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加;

3.其他銷售稅費，包括應(yīng)由賣方負擔的交易手續(xù)費等。

上述三類銷售稅費，通常是售價的一定比率，特別是銷售稅金及附加，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來估算。

六、開發(fā)利潤

現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，需要求取的，開發(fā)利潤是要先估算的，所以，運用成本法估價需要先估算出開發(fā)利潤。估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點：

1.開發(fā)利潤是所得稅前的，即：開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值—土地取得成本—開發(fā)成本—管理費用—投資利息—銷售稅費。

2.開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。

3.開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率來計算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率有下列幾種：

2012年房地產(chǎn)估價師考試理論與方法精講匯總

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（責任編輯：中大編輯）

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