房地產(chǎn)估價師

為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

三、判斷題(共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

1.當房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營時，其投資均屬于長期投資。 ( )

2.購買住房抵押支持證券的個人和機構(gòu)，是房地產(chǎn)間接投資者。 ( )

3.在進行風險分析時，期望收益的標準勞差值越小，表明該項目風險越大。 ( )

4.通貨膨脹對房地產(chǎn)投資只有負面影響。 ( )

5.房地產(chǎn)空間市場決定房地產(chǎn)租金，資產(chǎn)市場訣定房地產(chǎn)價格。 ( )

6.房地產(chǎn)市場自然周期的第三階段始予供求轉(zhuǎn)折點，此時房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。 ( )

7.當某房地產(chǎn)投資項目的基準收益率大于銀行貸款利率且該項目在經(jīng)濟上又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益就大于全投資內(nèi)部收益率。 ( )

8.在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均不屬于流動資金的性質(zhì)。 ( )

9.開發(fā)商成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期利潤率，且年成本利潤率不等于成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)。( )

10.在房地產(chǎn)投資分析中，若不能確定各風險因素未來發(fā)生的概率，則盈虧平衡分析就無法進行。 ( )

11.在非線盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個盈虧平衡點。 ( )

12.假如房地產(chǎn)項目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開發(fā)商對象權(quán)益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。 ( )

13.個人住房抵押貸款屬于購房者的消費信貸，通常與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，因此無論是期房還是現(xiàn)房，金融機構(gòu)發(fā)放的個人住房抵押貸款風險只來自于申請貸款的購房者。( )

14.雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗收前仍可以被銷售。 ( )

15.租期越長，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長期租約。 ( )　四、計算題(共2小題，20分。要求列出算式，計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;僅有計劃結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。)

1.張某于2000年1月1日以50萬元購得一套住宅，購房款中60%來自銀行提供的年利率為6%、期限為15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款。現(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6%，按月等比遞增式還款(月等比遞增比率為0.2%)問李某在新還款方案下的首次月還款額多少?(8分)

2.某開發(fā)商購得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，期限為40年，擬建一商場出租經(jīng)營。據(jù)估算，項目的開發(fā)建設(shè)期為2年，第3年即可出租。、經(jīng)過分析，得到以下數(shù)據(jù)：

(1)項目建設(shè)投資為1800萬元。第1年投資1000萬元。其中資本金400萬元;第2年投資800萬元，其中資本金230萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10%。建設(shè)期只計息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。

(2)第3年租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本分別為2000萬元、130萬元、600萬元。

從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本允別為2500萬元、150萬元、650萬元。

(3)計算期(開發(fā)經(jīng)營期)取20年。

請根據(jù)以上資料，完成下列工作：

(1)編制資本金現(xiàn)金流量表。(不考慮所得稅)

(2)若該開發(fā)商要求的目標收益率為15%;計箕該投資項目的凈現(xiàn)值。(所有的投資和收入均發(fā)生在年末)(12分)

參考答案

一、單項選擇題

1.C 2.B 3.B 4.B 5.C

6.C 7.B 8.B 9.A 10.B

11.C 12.D 13.D 14.C 15.A

16.D 17.A 18.A 19.A 20.C

21.C 22.D 23.A 24.B 25.B

26.C 27.C 28.D 29.B 30.A

31.A 32.D 33.B 34.D 35.D

二、多項選擇題

1.ACDE 2.ABCD 3.AB 4.ACE 5.AB

6.ABD 7.ACE 8.ABD 9.BDE 10.ABCD

11.BCDE 12.BCE 13.BC 14.ACD 15.ACDE

三、判斷題

1.× 2.√ 3.× 4.× 5.√

6.√ 7.√ 8.× 9.√ 10.×

11.√ 12.× 13.× 14.√ 15.×

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（責任編輯：中大編輯）

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