房地產(chǎn)估價(jià)師

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三、判斷題(共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

1.房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要短得多。 ( )

2.從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)完全抵消。 ( )

3.開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比。 ( )

4.土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權(quán)。 ( )

5.居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積。 ( )

6.人們在房地產(chǎn)上享有的權(quán)利不是絕對(duì)的、無條件的，但一般是排他的。 ( )

7.在四象限模型中，如果需求量對(duì)租金特別敏感，則第一象限的需求曲線會(huì)變得與縱軸平行。 ( )

8.房地產(chǎn)市場預(yù)測中的定性預(yù)測方法主要用于短期預(yù)測。 ( )

9.“三項(xiàng)預(yù)測值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。 ( )

10.在評(píng)標(biāo)期間，開發(fā)商與評(píng)標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人回答或澄清某些含糊不清的問題，也可以要求投標(biāo)者調(diào)整報(bào)價(jià)。 　( )

11.對(duì)于投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行貸款利率。 ( )

12.在房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。 ( )

13.如果房地產(chǎn)開發(fā)公司想樹立高價(jià)格形象，則應(yīng)采用奇數(shù)定價(jià)策略。 ( )

14.過高或過低的物業(yè)租金，都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。 ( )

15.物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。 ( )　

四、計(jì)算題(共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程;需按公式計(jì)算的，要寫出公式;僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。)

1.某投資者以1.8萬元/m2的價(jià)格購買了一個(gè)建筑商積為60m2的店鋪;用于出租經(jīng)營。該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎(chǔ)上上浮1.5個(gè)百分點(diǎn)，按年等額償還。經(jīng)營費(fèi)用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率不低于12%。試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報(bào)率要求的月租金單價(jià)(每平方米建筑面積月毛租金)。(8分)

2.某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)期為3年，平均售價(jià)為0.8萬元/m2。2002年8月1日王某以1.1萬元/m2的價(jià)格購買了其中50m2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時(shí)，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5%，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租賃臺(tái)同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率遞增，每年年來一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營費(fèi)用為3萬元。王某打算在出租期滿時(shí)，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費(fèi)估計(jì)為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個(gè)投資經(jīng)營期的內(nèi)部收益率迭到12%，試計(jì)算屆時(shí)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)(計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2003年8月1日，不考慮裝修時(shí)間和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，計(jì)算結(jié)果精確到元)。(12分)

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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