房地產(chǎn)估價師

2011 年房地產(chǎn)估價師考試  案例與分析命題試卷

參考答案

一、問答題

(一)1、一般不考慮使用成本法進(jìn)行評估：因為該大廈閑置了10年，物質(zhì)折舊的存在是明顯的，也是比較容易計算的，但是由于結(jié)構(gòu)上的缺陷，大廈也明顯存在功能折舊，一般認(rèn)為對設(shè)計缺陷造成的功能折舊盡管計算理論是完善的，但是要想準(zhǔn)確的落實(shí)在數(shù)額的估算上還是比較困難的，所以應(yīng)該舍棄成本法。

2、依據(jù)大廈的現(xiàn)狀，一般認(rèn)為就是采取從估價對象續(xù)建完成后可實(shí)現(xiàn)市場價值中扣除續(xù)建成本、費(fèi)用，也就是在整體上采取假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行評估，首先要確定估價對象的未來狀態(tài)，因此在分析估價對象現(xiàn)狀以及市場環(huán)境的基礎(chǔ)上，對改造方案做出了設(shè)定，并在此基礎(chǔ)上對項目改造完成后的價格進(jìn)行評估，具體采用市場法進(jìn)行，是對成本開發(fā)期間費(fèi)用進(jìn)行估算。

(二)解法一：對此題分析如下。

1.估價報告中的待估房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的年凈利潤含義并不相同，其凈收益是指待估房地產(chǎn)對應(yīng)的凈收益，即該宗房地產(chǎn)對商場的出租或經(jīng)營收益的貢獻(xiàn)部分;而凈利潤系已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務(wù)費(fèi)用(含利息收益)及企業(yè)所得稅等，其包含了正常的商業(yè)利潤等，因此凈收益和凈利潤是不同的。

2.收益年限既要考慮建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還必須考慮土地使用權(quán)的出讓年限及已使用的年限，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可能早于、等于或晚于土地使用年限，應(yīng)作不同的考慮和計算。

3.房地產(chǎn)估價中所用的成本應(yīng)是估價時點(diǎn)的社會平均客觀成本，而委托人所提供的實(shí)際成本是歷史的，也不一定是社會平均客觀成本，所以兩者是不同的。

解法二：

1.(1)估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同。

(2)凈收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻(xiàn)部分。

(3)凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務(wù)費(fèi)用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等。

2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命還要考慮土地使用年限(或土地使用終止年短于建筑物壽命終止年)。

3.估價采用的成本應(yīng)為估價時點(diǎn)當(dāng)時的社會平均客觀成本(或?qū)嶋H成本是歷史的，不一定是社會平均客觀成本)。

(三) 1.銀行按估價值的八成貸款給業(yè)主，對風(fēng)險考慮不夠。

2.抵押估價時點(diǎn)為1999年8月1日，拍賣的時間為2001年10月1日，由于時間變化，房地產(chǎn)價值會發(fā)生變化。

3.由于短期(快速)和強(qiáng)制性變現(xiàn)因素，拍賣價格可能會低于公開市場價值。

4.房地產(chǎn)拍賣所得扣除各項稅費(fèi)后得款可能低于公開市場價值。

5.如果估價公司當(dāng)時的估價結(jié)果是客觀合理的，就沒有賠償責(zé)任。

二、單項選擇題

(一)1.A2.D3.B4.C

(二)5.B6.D7.C

(三)8.A9.D

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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