房地產(chǎn)估價師

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㈢ 購買住房抵押支持證券

住房抵押貸款證券化，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個人住房抵押貸

款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資

金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。購買住房抵押支持證券的投資者，

也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是：銀行將所持有的個人住

房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司(SPC)，由該公

司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個集合內(nèi)貸款的期限、計息方

式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔(dān)保公司等

擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者。購買抵押支持證

券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。

住房抵押貸款證券化興起于20世紀(jì)70年代，現(xiàn)已成為美國、

加拿大等發(fā)達(dá)資本主義國家住房金融市場上的重要籌資工具和手

段，新興國家和地區(qū)如泰國、韓國、馬來西亞、香港等也開始了住

房抵押貸款證券化的實踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房

地產(chǎn)間接投資工具。隨著中國住房市場住房金融服務(wù)的迅速發(fā)展，

在中國推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，作為大眾投資

工具的住房抵押支持證券，不久將出現(xiàn)在中國的投資市場上。

四、房地產(chǎn)投資的利弊

㈠ 房地產(chǎn)投資之利

在前面介紹房地產(chǎn)投資的特性時，我們實際上已經(jīng)間接地介紹

了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點，包括自然壽命周期長、易于滿足使用者

不斷變化的需要、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。這里

我們再介紹房地產(chǎn)投資的其他一些優(yōu)點。

⑴ 相對較高的收益水平

房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達(dá)到

20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務(wù)杠桿的情況下，

該收益率甚至?xí)^100%。房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內(nèi)獲得

每年15%~20%的股本收益率也是很平常的事。這相對于儲蓄、股

票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對較高的。

⑵ 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

由于可以將物業(yè)作為抵押，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得

金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、

保險公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸

款服務(wù)，這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。

金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全

收回貸款最有效的方式。因為除了投資者的資信情況和自有資金投

入的數(shù)量外，房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證，且通常情況下

房地產(chǎn)的租金收入就能滿足投資者分期還款對資金的需要，所以金

融機(jī)構(gòu)可以提供的抵押貸款比例也相當(dāng)高，一般可以達(dá)到

70%~90%，而且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方

發(fā)達(dá)國家， 投資者甚至可以獲得超過90%甚至超過100%的融資，

也就是說，投資者無須投入任何自有資金，全部用信貸資金投入。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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