房地產(chǎn)估價師

四、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率：（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的部分，稅率為40％；（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的部分，稅率為50％；（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％以上部分，稅率為60％。

每級“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。

為簡化計(jì)算，應(yīng)納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，速算公式如下：土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×30％；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×40％一扣除項(xiàng)目×5％；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×50％一扣除項(xiàng)目×15％；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×60％一扣除項(xiàng)目金額×35％。

例題：土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的，應(yīng)納稅額的速算公式是（    ）。

A.應(yīng)納稅額＝土地增值額×30％

B.應(yīng)納稅額＝土地增值額×40％-扣除項(xiàng)目×5％

C.應(yīng)納稅額＝土地增值額×50％-扣除項(xiàng)目×15％

D.應(yīng)納稅額＝土地增值額×60％-扣除項(xiàng)目金額×35％

答案：D

解析：土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額X 60％一扣除項(xiàng)目金額×35％。

五、扣除項(xiàng)目

土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：（1）取得土地使用權(quán)時所支付的金額；（2）土地開發(fā)成本、費(fèi)用；（3）建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

例題：土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括（   ）。

A、取得土地使用權(quán)時所支付的金額

B、土地開發(fā)成本、費(fèi)用

C.建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格

D.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的稅金E、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

答案：ABCE

解析：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的稅金，不屬于土地增值稅的扣除項(xiàng)目。

上述扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容為：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金及有關(guān)費(fèi)用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。

（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額的l0％以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（4）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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