房地產(chǎn)估價(jià)師

十、積極開展了國(guó)際交流合作
    中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)同國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)（International Federation of Surveyors，F(xiàn)IG）、世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)（World Association of Valuation Organisations，WAVO）、國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)三個(gè)估價(jià)相關(guān)國(guó)際組織，美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)（Appraisallnstitute，A1）、英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)等國(guó)外估價(jià)組織，以及香港測(cè)量師學(xué)會(huì)等地區(qū)估價(jià)組織建立了緊密聯(lián)系，經(jīng)常往來，合作開展了多項(xiàng)活動(dòng)。
    例如，2006年10月13日中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)正式加入了國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)，成為其全權(quán)會(huì)員。國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)成立于1878年，是聯(lián)合國(guó)認(rèn)可的非政府組織（NGO），是各國(guó)測(cè)量師（包括估價(jià)師）組織的聯(lián)合會(huì)，設(shè)有10個(gè)專業(yè)委員會(huì)（Commission），房地產(chǎn)估價(jià)屬于其中的第9專業(yè)委員會(huì)——房地產(chǎn)估價(jià)與管理委員會(huì)（Valuation and the Management of Real Estate）。
    2005年10月17日至18日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)同國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)、香港測(cè)量師學(xué)會(huì)在西安聯(lián)合舉辦了主題為“社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變革與房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)”的國(guó)際房地產(chǎn)評(píng)估論壇，圍繞著估價(jià)師的社會(huì)責(zé)任、房屋拆遷估價(jià)與社會(huì)穩(wěn)定、抵押估價(jià)與金融風(fēng)險(xiǎn)、損害賠償估價(jià)與社會(huì)正義、課稅估價(jià)與社會(huì)公平，以及估價(jià)機(jī)構(gòu)的治理、業(yè)務(wù)拓展等問題，展開了廣泛而深入的研討。2007年10月17日至18日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)同世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)在北京聯(lián)合舉辦了主題為“估價(jià)專業(yè)的地方化與全球化”的國(guó)際估價(jià)論壇，圍繞著估價(jià)專業(yè)的地方化與全球化的關(guān)系，不同國(guó)家和地區(qū)的估價(jià)組織、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師之間的競(jìng)爭(zhēng)與合作，促進(jìn)不同國(guó)家和地區(qū)估價(jià)行業(yè)的共同進(jìn)步與和諧發(fā)展，不同國(guó)家和地區(qū)的估價(jià)實(shí)踐等問題，展開了廣泛而深入的研討。2008年10月18日至19日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)同國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)、香港測(cè)量師學(xué)會(huì)在北京聯(lián)合舉辦了主題為“估價(jià)與財(cái)產(chǎn)保護(hù)”的國(guó)際房地產(chǎn)估價(jià)論壇，深入探討了開展房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的重大意義論方法，交流了實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。這些大型活動(dòng)，對(duì)擴(kuò)大中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)在海內(nèi)外的影響，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，產(chǎn)生了積極的作用。
      與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比，中國(guó)目前的房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)管理體制以及房地產(chǎn)市場(chǎng)等既有許多特色，也有一些不完善之處，導(dǎo)致了中國(guó)目前的房地產(chǎn)估價(jià)不僅有許多特點(diǎn)，而且估價(jià)對(duì)象較為復(fù)雜，估價(jià)所依賴的前提條件有時(shí)很不確定，從而估價(jià)的難度較大，主要表現(xiàn)在：①土地和房屋的所有制不同。土地全部是公有的；土地上的房屋可以私人所有，其中的住房絕大部分是私人所有的。②土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同。城市的土地，屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)家所有的土地（簡(jiǎn)稱國(guó)有土地）和農(nóng)民集體所有的土地（簡(jiǎn)稱集體土地）適用的政策不同。例如，集體土地依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。征收集體土地和征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋的補(bǔ)償規(guī)則、補(bǔ)償方式和補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成等不同。③市場(chǎng)上流通的土地權(quán)利不是土地所有權(quán)而是建設(shè)用地使用權(quán)，并且通過出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的，通過劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)一般沒有規(guī)定使用期限。④土地和房屋在許多地方分別由不同的部門管理，分別進(jìn)行土地登記和房屋登記，分別頒發(fā)土地權(quán)屬證書和房屋權(quán)屬證書，例如，土地為《國(guó)有土地使用證》，房屋為《房屋所有權(quán)證》，從而土地和房屋的權(quán)屬證書不統(tǒng)一，甚至土地權(quán)屬證書和房屋權(quán)屬證書記載的權(quán)利主體、面積、用途等不一致。⑤行政管理不到位。例如，規(guī)劃條件難以事前明確且有較大彈性，房地產(chǎn)登記發(fā)證不及時(shí)，從而造成估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)、權(quán)屬、面積等不清；或者變更登記不及時(shí)或違法違規(guī)占地、建筑得不到及時(shí)糾正、處理，從而出現(xiàn)實(shí)際狀況與權(quán)屬證書記載的情況不一致。⑥房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠發(fā)達(dá)，市場(chǎng)運(yùn)行缺乏規(guī)則或者運(yùn)行規(guī)則不能得到嚴(yán)格執(zhí)行，市場(chǎng)參與者不夠理性、成熟，市場(chǎng)成交價(jià)格難以真實(shí)反映交易對(duì)象的實(shí)際狀況，房地產(chǎn)交易信息不夠公開、透明。
    因此，目前在實(shí)際房地產(chǎn)估價(jià)中遇到的問題，許多不是估價(jià)技術(shù)方面的問題，也不是房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織等能夠解決的。但是，不論執(zhí)業(yè)的外部環(huán)境如何不盡如人意，房地產(chǎn)估價(jià)師都應(yīng)在既有條件下勤勉盡責(zé)地做好估價(jià)工作，不得違背職業(yè)道德做不實(shí)估價(jià)。

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