房地產(chǎn)估價師

交易日期調整

1.交易日期調整的含義

可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格，是應該在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。如果成交日期與估價時點不同(往往是不同的，而且通常成交日期早于估價時點)，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，如政府出臺新的政策措施、利率發(fā)生變化、出現(xiàn)通貨膨脹或通貨緊縮等等，從而房地產(chǎn)價格就有可能不同。因此，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為交易日期調整。

交易日期調整實質上是房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價格影響的調整。經(jīng)過交易日期調整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

2.交易日期調整的方法

在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生的變化有3種情況：①平穩(wěn);②上漲;③下跌。當房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)發(fā)展時，可不進行交易日期調整。而當房地產(chǎn)價格為上漲或下跌時，則必須進行交易日期調整，以使其符合估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況。

采用百分率法進行交易日期調整的一般公式為：

可比實例在成交日期時的價格×交易日期調整系數(shù)=在估價時點時的價格。其中，交易日期調整系數(shù)應以成交日期時的價格為基準來確定。假設從成交日期到估價時點，以經(jīng)過前面修正后的可比實例價格為基準(下同)，可比實例價格漲跌的百分率為±T%(從成交日期到估價時點，當可比實例的價格上漲的，為+T%;下跌的，為-T%)，則：

可比實例在成交日期時的價格×(1±T%)=在估價時點時的價格或者可比實例在成交日期時的價格×(100±T)/100=在估價時點時的價格上式中，(1±T%)或(100±T)/100是交易日期調整系數(shù)。

價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。在價格指數(shù)編制中，需要選擇某

個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數(shù)：如果是以上一時期作為基期的，稱為環(huán)比價格指數(shù)。定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)的編制原理見表

采用定基價格指數(shù)進行交易日期調整的公式為：

可比實例在成交日期時的價格×交易日期調整系數(shù)=在估價時點時的價格

房地產(chǎn)狀況調整

1.房地產(chǎn)狀況調整的含義

進行房地產(chǎn)狀況調整，是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格，調整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。

2.房地產(chǎn)狀況調整的內容

區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。

區(qū)位狀況比較、調整的內容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共服務設施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產(chǎn)價格的因素。

3.權益狀況調整的內容

權益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權益因素的狀況。

權益狀況比較、調整的內容主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用年限調整。

4.實物狀況調整的內容

實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。進行實物狀況調整，是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格，調整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。

實物狀況比較、調整的內容很多，對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎設施完備程度(屬于可比實例、估價對象之內的部分)、土地平整程度、地勢、地質水文狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素;對于建筑物來說，主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結構、設備、裝修、平面格局、工程質量等影響房地產(chǎn)價格的因素。

5.房地產(chǎn)狀況調整的思路和方法

房地產(chǎn)狀況調整的思路是：首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權益方面的和實物方面的;其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況;然后將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異所造成的價格差異程度;最后根據(jù)價格差異程度對可比實例價格進行調整。總的來說，如果可比實例房地產(chǎn)優(yōu)于估價對象房地產(chǎn)，則應對可比實例價格做減價調整;反之，則應做增價調整。

6.房地產(chǎn)狀況調整應注意的問題

(1)可比實例的房地產(chǎn)狀況，無論是區(qū)位狀況、權益狀況還是實物狀況，都應是成交價格所對應或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。因為在估價時點或其他時候，可比實例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價格就不能反映了。除了期房交易的成交價格之外，可比實例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實例房地產(chǎn)在其成交日期時的狀況。

(2)由于不同使用性質的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)位和實物因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響程度也不一定相同。因此，在進行區(qū)位狀況和實物狀況的比較、調整時，具體比較、調整的內容及權重應有所不同。例如，居住房地產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適;商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、交通條件;工業(yè)房地產(chǎn)強調對外交通運輸;農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)重視土壤、排水和灌溉條件等。

求取比準價格

1.求取某個與可比實例對應的比準價格的方法

由前述內容可知，市場法估價需要進行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調整。經(jīng)過了交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能不是正常的價格變成了正常價格;經(jīng)過了交易日期調整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格;經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況調整后，就將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。這樣，經(jīng)過了這三大方面的修正、調整后，就把可比實例房地產(chǎn)的實際成交價格，變成了估價對象房地產(chǎn)在估價時點時的客觀合理價格。如果把這三大方面的修正、調整綜合起來，計算公式如下：

(1)修正、調整系數(shù)連乘形式：

估價對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)

(2)修正、調整系數(shù)累加形式：

估價對象價格=可比實例價格×(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期調整系數(shù)十房地產(chǎn)狀況調整系數(shù))

2.將多個可比實例對應的比準價格綜合成一個最終比準價格的方法

主要有三種：平均數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。其中平均數(shù)法最常用。

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（責任編輯：中大編輯）

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