房地產(chǎn)估價(jià)師

一、問答題(共3題，每題10分)

2005年3月，市民佟某租賃市民鐘某的房屋用于居住。雙方簽訂了租賃合同，依照國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策約定了租金標(biāo)準(zhǔn)，租賃期為一年。到2005年7月，佟某在所租房屋內(nèi)進(jìn)行文化交流中介代理的經(jīng)營活動(dòng)。鐘某得知后，主張重新訂立租賃合同，原租賃合同無效，租金與其他租賃條款項(xiàng)目由雙方協(xié)商確定。

請問：

1.什么是租賃合同?

2.根據(jù)法律規(guī)定，不同用途房屋租賃價(jià)格的管理規(guī)定有哪些?

甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)營收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000 m2，售價(jià)3000元/m2，銷售稅費(fèi)率為售價(jià)的7%。銷售過程巾，乙拿出一套建筑面積1OO m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目存短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬元;乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)分得1368.55萬元。若不考慮所得稅因素.誰的分配方案合理?為什么?

張某看中了一處房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)位于城市邊緣，緊靠一條新興商業(yè)街。雖然是城市邊緣，屬于城市四級地段，但該區(qū)域極具發(fā)展?jié)摿Γ虡I(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米建筑面積800元。該房地產(chǎn)的建筑物為三層，總建筑面積為700m2，張某擬購入后將一樓用于開設(shè)商鋪，二、三樓用于居住。原業(yè)主開出的售價(jià)為總價(jià)140萬元。張某為摸清該售價(jià)的合理性，找估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)咨詢。請問估價(jià)師接受委托后，在估價(jià)前需要了解估價(jià)對象的哪些情況?

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