房地產(chǎn)估價師

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 解 析

一、單項選擇題

3．商業(yè)用地土地使用權(quán)法定最高出讓年限為40年。不應(yīng)考慮甲房地產(chǎn)開發(fā)公司的“2年未動工開發(fā)”時間。
15．房地產(chǎn)估價采用差額定率累進(jìn)計費，即按房地產(chǎn)價格總額大小劃分計費率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總

額。根據(jù)以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價收費標(biāo)準(zhǔn)，100萬元×5‰+900萬元×2．5‰+1000萬元×1．5‰+400萬元×0．8‰=4．57萬元。
20．從2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅

。2000元×4%=80元。
21．城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7%、5%、1%三個檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的

，稅率為7%；在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%；不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。200萬元×5%（營業(yè)稅率）×5%=0．5萬元。

34．投資基金證券的收益是不固定的，這一點不同于債券而類似于股票；但收益一般小于股票投資而大于債券。因而一般認(rèn)為基金證券是一

種風(fēng)險低于股票、收益高于債券的證券品種。即：就收益而言，股票>投資基金>債券。
39．《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的20%。這一比例為強制性規(guī)定，當(dāng)事人不得違反。如果當(dāng)事人約定的

定金比例超過了20%，并非整個定金條款無效，而只是超過部分無效。即300萬元×20%=60萬元的定金條款有效，適用“收受定金的一方不履

行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”，也即雙倍返還定金120萬元，加上多付的定金15萬元，共計135萬元。

三、判斷題

37．環(huán)比增長速度加上1（或100%）等于環(huán)比發(fā)展速度。則該市2009年國民經(jīng)濟(jì)預(yù)計環(huán)比發(fā)展速度為110%。

四、綜合分析題

2．成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面

積三部分組成。李某所購房屋的建筑面積=70㎡+13㎡=83㎡。
5．房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。扣除的法

定優(yōu)先受償款一般是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，

已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。該項目2006年3月12日估價時點的房地產(chǎn)抵押價值8000萬元-2000萬元=6000萬元。
7．人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格或者市價的80%；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降

低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。8000萬元×80%×（1-20%）=5120萬元。
8．最終應(yīng)價為6500萬元，超過保留價5120萬元，屬于有效應(yīng)價、可以成交的價格。
9．綜合用地土地使用權(quán)法定最高出讓年限為50年。該綜合用地，出讓年限從2005年2月起計，至2009年8月，計4．5年。50-4．5=45．5年。
11．1h㎡=15畝=10000㎡。該地塊總建筑面積=10000㎡×6=60000㎡。根據(jù)“建筑密度即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比

”。該地塊建筑基底占地面積=10000㎡×50%=5000㎡。該商住綜合樓基底占地面積=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。該綜合樓住宅部分每層的

建筑面積=[（60000-5000）㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。。
14．根據(jù)：正常利潤被作為成本項目計入產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)成本之內(nèi)，又被稱為“隱成本”。它是組織生產(chǎn)所必須付出的代價，也可理解為生產(chǎn)經(jīng)

營過程中使用自有生產(chǎn)要素的機會成本。當(dāng)商品的銷售收入正好能補償經(jīng)濟(jì)成本時，廠商獲得了正常利潤。
經(jīng)濟(jì)成本=會計成本（顯成本）+隱成本
本例中，某房地產(chǎn)開發(fā)公司以2500萬元取得了1h㎡綜合用地50年的建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊總建筑面積=10000㎡×6=60000㎡。商住綜合樓

建筑面積=60000㎡-5000㎡=55000㎡。商住綜合樓地價=2500萬元-500萬元=2000萬元。商住綜合樓每平方米地價=2000萬元÷55000=363．

64元。而“假定該綜合樓單位建筑面積造價包括建安工程費、勘察設(shè)計與前期工程費、管理費用、銷售費用、投資利息等合計為2000元/㎡，

土地開發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤率為30%，銷售稅費率為6%”。該房地產(chǎn)開發(fā)公司實現(xiàn)綜合樓開發(fā)的正常利潤時，該樓盤平均銷售價格=

（2000+363．64）元/㎡×（1+30%）×（1+6%）=3257．09元/㎡。

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