房地產(chǎn)估價(jià)師

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第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式與利弊

一、房地產(chǎn)投資的形式

房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類(lèi)。直接投資是指投資

者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的過(guò)程，參與有關(guān)管理工作，

包括從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。

開(kāi)發(fā)投資的投資者主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)亦豐厚;

置業(yè)投資的投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、

增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。間接投資主要是指將資金投入與房地

產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管

理工作。間接房地產(chǎn)投資的具體投資形式包括：購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、

投資企業(yè)的債券、股票，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托公司(REITs)的股份

或房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)等。

二、房地產(chǎn)直接投資

㈠ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指投資者從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土

地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過(guò)程，建成

可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行

銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、

獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成

了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成后的房地

產(chǎn)用于出租(如寫(xiě)字樓、公寓、別墅、倉(cāng)儲(chǔ)用房等)或經(jīng)營(yíng)(如商場(chǎng)、

酒店等)時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。

㈡ 房地產(chǎn)置業(yè)投資

房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所

有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對(duì)象可以是開(kāi)發(fā)商新竣工的商品房

(市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn))，也可以是舊有物業(yè)(市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn))。

房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或

生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要即自用;二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使

用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另外一個(gè)特點(diǎn)是在

投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置

業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。

例如，某公司以300萬(wàn)元投資購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)250㎡的寫(xiě)字樓單

位，并將其中的100㎡用做該公司的辦公室，將另外150㎡租給

另外一個(gè)單位使用，每年扣除維修管理費(fèi)用后的凈租金收入是50

萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)10年之后，該公司為了財(cái)務(wù)安排方面的需要，將擁有

的250㎡寫(xiě)字樓全部轉(zhuǎn)售出去，扣除銷(xiāo)售稅費(fèi)后的凈轉(zhuǎn)售收入為

450萬(wàn)元。可以看出，該公司的置業(yè)投資，同時(shí)達(dá)到了自用(消費(fèi))、

獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等幾個(gè)方面的目的。

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