房地產估價師

2013年房地產估價師考試于10月12~13日開考，為幫助學員更好的參加房地產估價師考試，特整理房地產估價師考試科目（房地產開發(fā)經營與管理）相關知識考點，希望對您有所幫助！

(四)房地產估價師執(zhí)業(yè)風險的防范措施

1、加強法制學習，提高法律意識

從本質上說，房地產估價師的執(zhí)業(yè)風險就是承擔法律責任。因為不管是受到經濟賠償、行政處罰或刑事處罰，都是依據(jù)相應的法律、法規(guī)作出的。許多房地產估價師埋頭鉆研業(yè)務知識，對估價規(guī)范、估價技術、估價參數(shù)耳熟能詳，但對法律知識卻知之甚少，導致難以把握對與錯、是與非、合法與違法以及罪與非罪的界限。作為估價師，必須學習有關的民法、經濟法、合同法等民事法律知識，也要了解刑法、刑事訴訟法等刑事法律常識。通過學習法律知識，了解所承擔的法律責任及違法后果的嚴重性，就可以在心目中樹立起一道是非界線。這是估價師防范執(zhí)業(yè)風險的一項根本措施。

2、嚴格遵守職業(yè)道德，加強自律

“公平、公正、公開”是房地產估價師基本的職業(yè)道德標準，絕大多數(shù)估價師是能夠遵守的?？墒怯捎诓煌脑颍绲K于情面、爭取業(yè)務、行政干預、謀取私利等，總有一些估價師違背了上述職業(yè)道德，使估價報告內容全部或部分失實，損害了當事人的利益。同時，也給自己埋下了一棵“定時炸彈”，說不定什么時候就會被追究責任。但是，估價師雖然“常在河邊走”，但要努力做到“盡量不濕鞋”。這里面有個度，還是請大家自己把握。

3、保證估價結果的合理性

委托方拿到估價報告后，首先關心的是估價結果，因為估價結果對當事人的經濟活動有決定性的影響。如果估價結果合理，估價師也就不會有任何承擔法律責任的可能，執(zhí)業(yè)風險也無從談起。因此，提高估價結果的合理性是防范執(zhí)業(yè)風險的核心措施。

如何保證估價結果的合理性?方法有很多，如規(guī)范操作、機構內部三級審核、案例和參數(shù)選取準確等。最根本的一點，就是正確把握市場，以市場信息為依據(jù)進行評估。在市場經濟條件下，絕大多數(shù)的評估都要給出市場價格。估價報告所用的案例必須是來自市場的真實案例，不能憑空捏造;各項參數(shù)的確定要依據(jù)市場行情，盡量避免主觀決定;估價結果要貼近市場行情，不能偏差太大。要做到這點，就需要估價師平時下功夫去收集、整理市場信息，并將其應用于評估實踐中。從某種意義上說，每一份評估報告的真正審核者不是單位的總估價師、總經理，而是市場。評估結果必須經得起市場的檢驗，這是防范風險的實質性措施。

4、提高估價業(yè)務委托合同的質量，明確約定雙方的責任和義務

有些風險是由于委托方和估價方責任未明確造成的。比如，《房地產估價規(guī)范》4.0.2條規(guī)定“估價目的應由委托方提出”，這點必須在委托合同中寫明，并由委托方認可。因為不同估價目的下的評估結果會有較大差異。舉例來說，同一套住宅，以轉讓為目的評估得出的評估結果中可能會含有房屋的裝修價值，而以抵押為目的評估得出的價格就不包含裝修價值，甚至出于謹慎原則，評估結果僅為抵押價值。如果將以轉讓為目的的評估報告用于抵押貸款，就會高估價值。如果在委托合同中不加以約定或約定不明確的話，那么在發(fā)生評估報告的實際用途與報告內規(guī)定用途不符時，估價師極有可能由于“說不清楚”而被“合理地懷疑”為有意提供不實的評估報告。而有效防范此風險的方法是提高估價業(yè)務委托合同的質量，明確約定雙方的責任和義務。估價業(yè)務委托合同是進行估價的依據(jù)之一，它明確了委托方和估價方的權利和義務以及相應承擔的責任，必須由委托方承擔的責任和義務務必在委托合同中寫明。

5、合理使用估價報告的“假設與限制條件”

在實踐中，估價報告中的“假設與限制條件”對某些難以確定的事項作了必要的假設，同時限制了估價結果應用的條件，確實起到了保護估價師的作用。但是，必須注意的是，“假設與限制條件”不能濫用，必須以合法、合規(guī)為前提。比如，某臨街底層房地產合法用途是住宅，實際用途是店鋪(但沒有合法證明)。住宅用途的市場價格為5000元/平方米，當事人為了要銀行多貸款，找到估價師要求出一份評估報告，并要求按照商業(yè)店鋪用途評估到1萬元/平方米。這時，估價師必須按照規(guī)范，按照合法原則評估住宅用途的價格，千萬不能順應委托方要求，在“假設與限制條件”中假設其用途為商業(yè)店鋪用途后按店鋪用途出具估價報告。這樣做違背了合法原則，也很容易產生風險。估價師必須杜絕濫用假設與限制條件。

6、加強同行間的溝通與合作

不同的估價師所具備的估價專長不一樣，有的估價師擅長做住宅評估，有的擅長做商業(yè)房地產評估，有的擅長做土地評估。估價機構也是如此。通過同行的相互合作，可以取長補短、相互借鑒、互通信息，對一些難度較大或比較新型的評估業(yè)務可以共同探討研究，在做出高質量的評估報告的同時，也分擔了風險。比如，本市某住宅小區(qū)由于前后設計方案的變化，小區(qū)業(yè)主認為自己的房屋價值受到了影響，部分房屋的價值有所變動，與開發(fā)商發(fā)生了糾紛。開發(fā)商委托評估機構進行價值影響量的評估。這是比較具有新意的評估項目。筆者所在機構與其他四家機構共同進行該項評估，在評估中多名估價師發(fā)揮自身所長，緊密合作，在規(guī)定的時間內出色地完成評估，得到了當事人的認可，使糾紛得以圓滿解決。

結 論

以上是筆者站在房地產估價師的角度提出了一些對執(zhí)業(yè)風險及防范的看法。但是，執(zhí)業(yè)風險的防范是一項系統(tǒng)工程，需要估價師個人、估價機構、行業(yè)協(xié)會、政府主管部門共同努力，才能建立一個完善的風險防范體系，為估價師的執(zhí)業(yè)營造一個安全的執(zhí)業(yè)環(huán)境。希望本文能夠起到拋磚引玉的作用，引起更多同行對房地產估價師執(zhí)業(yè)風險及防范的關注與研究。

相關文章：

更多房地產估價師考試輔導資料>>

房地產估價師考試經營與管理精講匯總

更多關注：考試培訓  2013年房產估價師考試時間   免費短信提醒 >>

（責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁