房地產(chǎn)估價師

五、房地產(chǎn)分割的需要
    房地產(chǎn)通常是家庭財產(chǎn)的最主要部分，共有財產(chǎn)分割、遺產(chǎn)分割等通常涉及房地產(chǎn)分割。房地產(chǎn)分割一般不宜采取實物分割的方法，一是房地產(chǎn)在實物上通常難以分割，二是如果進行實物分割則通常會損害房地產(chǎn)的效用，減損房地產(chǎn)的價值，因此，一般是采取折價或者拍賣、變賣的方式，然后對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。例如，夫妻離婚，原共同共有的一套住房不宜采取實物分割由雙方各得一半，多數(shù)情況下是由其中的一方獲得該套住房，該方再按照該套住房市場價值的一半向?qū)Ψ街Ц冬F(xiàn)金或現(xiàn)金等價物。在這種情況下，雙方通常都會委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該套住房進行估價。
    有時即使可以采取實物分割的方法，但由于房地產(chǎn)是不均質(zhì)的，以應(yīng)平均分割為例，土地通常是在價值平均分配的基礎(chǔ)上進行面積不等的劃分；如果按照面積進行平均分割，則分割后的各部分價值不均等，通常還需要進行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的“多退少補”。房屋一般既難以按照面積進行平均分割，也難以在價值平均分配的基礎(chǔ)上進行面積不等的劃分，通常是先按照自然間進行實物分割，再根據(jù)各部分之間的價值差異進行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的“多退少補”。這些都需要房地產(chǎn)估價提供價值參考依據(jù)。
    六、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?/strong>
    《憲法》第十二條規(guī)定：“社會主義的公共財產(chǎn)神圣不可侵犯。國家保護社會主義的公共財產(chǎn)。禁止任何組織或者個人用任何手段侵占或者破壞國家的和集體的財產(chǎn)。”第十三條規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。”《中華人民共和國民法通則》（1986年4月12日中華人民共和國主席令第37號公布，以下簡稱《民法通則》）第一百一十七條規(guī)定：“侵占國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)返還財產(chǎn)，不能返還財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)折價賠償。損壞國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價賠償，受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應(yīng)當(dāng)賠償損失。”房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，包括：
    （1）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的?！吨腥A人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007年10月28日中華人民共和國主席令第74號公布）第五十條規(guī)定：“在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補償。經(jīng)依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補償。”
    （2）在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等，造成相鄰房地產(chǎn)價值損失的。《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”
    （3）使他人房地產(chǎn)受到污染，造成他人房地產(chǎn)價值損失的。例如，房地產(chǎn)受到噪聲、輻射污染，房地產(chǎn)上的水、土壤、空氣受到污染，房地產(chǎn)受到經(jīng)常振動的影響等。
    （4）因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失的。
    （5）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失的。例如，預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問題（如墻體開裂、室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準），對購房人造成損失的。
    （6）因未能履約（如未按合同約定如期供貨、供款等）使他人工程停緩建，對他人造成損失的。
    （7）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，例如錯誤查封，對房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的。
    （8）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的?！段餀?quán)法》第十九條規(guī)定：“異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。”
    （9）因非法批準征收、使用土地，對當(dāng)事人造成損失的?！锻恋毓芾矸ā返谄呤藯l規(guī)定：“無權(quán)批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權(quán)限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征收土地的，其批準文件無效”，“非法批準征收、使用土地，對當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。
    （10）其他房地產(chǎn)損害賠償。例如，《物權(quán)法》第九十二條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。”
      上述各種類型的房地產(chǎn)損害賠償、補償，均需要房地產(chǎn)估價為和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等確定賠償或補償金額提供參考依據(jù)。

 

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