房地產(chǎn)估價(jià)師

二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)
      為了進(jìn)一步理解和把握房地產(chǎn)估價(jià)的含義，做好房地產(chǎn)估價(jià)工作，還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)有下列5點(diǎn)認(rèn)識(shí)。（對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)的5點(diǎn)認(rèn)識(shí)每年都會(huì)以單選、多選、判斷題型出現(xiàn)）
      （一）房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格
      中國(guó)在20世紀(jì)80年代開始恢復(fù)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)時(shí)，為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價(jià)值內(nèi)涵——“勞動(dòng)價(jià)值”相混淆而引起一些不必要和無意義的爭(zhēng)論或者產(chǎn)生誤解，特別是當(dāng)時(shí)人們對(duì)本質(zhì)上不是勞動(dòng)產(chǎn)品的土地，否認(rèn)它有價(jià)值或者對(duì)它是否有價(jià)值存在很大分歧，從而采用了“價(jià)格評(píng)估”的稱謂而未采用“價(jià)值評(píng)估”的稱謂。
      價(jià)值（value）和價(jià)格（price）之間的關(guān)系及本質(zhì)區(qū)別是：價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的，是相對(duì)客觀和相對(duì)穩(wěn)定的，是價(jià)格的波動(dòng)“中心”；價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞著價(jià)值而上下波動(dòng)，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實(shí)，它因人而異，時(shí)高時(shí)低?，F(xiàn)實(shí)中由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好或者交易者之間的利害關(guān)系和無知等原因，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)“低值高價(jià)”或者“高值低價(jià)”等價(jià)格背離價(jià)值的情況。因此，為了表述上更加科學(xué)、準(zhǔn)確，減少估價(jià)的主觀隨意性，也為了與國(guó)際上通行的估價(jià)理念、理論相一致，便于對(duì)外交流溝通，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。
      還需要指出的是，雖然估價(jià)是評(píng)估價(jià)值，而且理論上是價(jià)值決定價(jià)格，但在估價(jià)實(shí)踐中一般是通過外表的價(jià)格來了解內(nèi)在的價(jià)值。另外，價(jià)值和價(jià)格的內(nèi)涵雖然在估價(jià)理論上有上述嚴(yán)格區(qū)分，但由于習(xí)慣等方面的原因，有時(shí)并不對(duì)它們作嚴(yán)格意義上的區(qū)別，可以交換使用。
      （二）房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)
      估價(jià)（valuation，appraisal）與通常意義上的定價(jià)（pricing）有本質(zhì)不同。估價(jià)是提供關(guān)于價(jià)值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價(jià)往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如賣方要價(jià)、買方出價(jià)或者買賣雙方的成交價(jià)等，應(yīng)由交易當(dāng)事人自己決定。交易當(dāng)事人出于某種目的或者需要，可以使其要價(jià)、出價(jià)或者成交價(jià)低于或高于價(jià)值。例如，根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，政府為了鼓勵(lì)某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在向其提供土地時(shí)可以給予價(jià)格優(yōu)惠；或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以對(duì)其實(shí)行高地價(jià)政策。至于私人之間的讓利交易就更不用講了。
      再進(jìn)一步從估價(jià)是一種廣義的“定價(jià)”來說，雖然價(jià)值總的講是一種主觀的東西，估價(jià)在表面上或形式上也是一種主觀活動(dòng)，看上去是估價(jià)師在給估價(jià)對(duì)象定價(jià)，并且由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二、價(jià)值量大等特性，不存在大量相同房地產(chǎn)的交易，同一宗房地產(chǎn)交易的參與者數(shù)量一般也很少，許多情況下甚至只有一兩個(gè)買者，從而房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易者的動(dòng)機(jī)、偏好等個(gè)別情況的影響，但是對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)師或者某個(gè)市場(chǎng)參與者而言，房地產(chǎn)價(jià)值則是客觀的、由市場(chǎng)力量決定，即房地產(chǎn)價(jià)值是由眾多的市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成。因此，房地產(chǎn)估價(jià)不是房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，而是房地產(chǎn)估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)制和過程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來。換句話說，房地產(chǎn)估價(jià)是基于房地產(chǎn)價(jià)值本來就存在，房地產(chǎn)估價(jià)師只是運(yùn)用自己的估價(jià)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“揭示”或者“發(fā)現(xiàn)”房地產(chǎn)的價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng)造”房地產(chǎn)的價(jià)值。（這句話很重要，百考不厭?。┰诰唧w模擬市場(chǎng)給某個(gè)估價(jià)對(duì)象“定價(jià)”時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)考慮該估價(jià)對(duì)象的潛在客戶群是如何思考和分析的，即要模擬估價(jià)對(duì)象潛在客戶群的思維進(jìn)行估價(jià)，避免以自己的偏好來判斷，更不應(yīng)把自己主觀想象的某個(gè)“價(jià)值”強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象。
      例題3：.房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（?。┓康禺a(chǎn)的價(jià)值。（2007年試題）
      A．發(fā)明
      B．發(fā)現(xiàn)
      C．創(chuàng)造
      D．確定
      答案：B
      例題4：.房地產(chǎn)估價(jià)是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。（　）（2006年試題）
      答案：錯(cuò)

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