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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！
三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1 分，本題總分最多扣至零分。)
1.本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2003年11月4日中國房地產(chǎn)估價師學會與香港測量師學會簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書。 ( )
2.在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。 ( )
3.現(xiàn)實中有時評估的不一定是公開市場價值，而是某些特定條件限制下的價值，比如城市房屋拆遷是強制性的，所以城市房地產(chǎn)估價不應(yīng)采用公開市場價值。 ( )
4.就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。( )
5.在房地產(chǎn)損害賠償估價中，一般來說，估價時點為過去，估價對象為歷史狀況下的情形。( )
6.運用市場法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。 ( )
7.被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格中不包含搬遷補助費及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。( )
8.某房產(chǎn)年折舊率為1.6%，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，按直線法折舊該房產(chǎn)應(yīng)屬完好房。 ( )
9.用收益法估算某大型商場的價值時，其凈收益為商場銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用后的余額。 ( )
10.預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。 ( )
11.運用平均發(fā)展速度法進行估價的條件是，房地產(chǎn)價值的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。 ( )
12.路線價法中的單獨深度價格修正率隨著臨街深度的遞進而增大。 ( )
13.估價目的是由委托人提出的，估價時點是根據(jù)估價目的確定的。 ( )
14.估價報告應(yīng)用有效期是從估價報告出具之日計算，而不是從估價時點開始計算。( )
15.估價資料的保管期限是從估價報告出具之日起到估價報告得到使用之曰止。( )
四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。)
1.某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20%，未來3年每平方米使用面積的租金(含物業(yè)服務(wù)費用)分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費用之外的其他運營費用為租金(不含物業(yè)服務(wù)費用)的25%。假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報酬率為9%。請利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。(8分)
2.某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價款，并且開工建設(shè)。根據(jù)項目實施進度安排(見如下橫道圖)，項目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。
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第一年 |
第二年 |
第三年 |
第四年 |
第五年 |
第六年 |
第n年 |
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1．土地取得 |
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2．工程建設(shè) |
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1）住宅樓建設(shè) |
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2）寫字樓建設(shè) |
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3．經(jīng)營 |
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