房地產(chǎn)估價師

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第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的特性

一、位置固定性或不可移動性

位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個特性。

對于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財產(chǎn)來說，如

果持有人所在地沒有交易市場，那么他可以很容易地將其拿到其他

有此類交易市場的地方去進(jìn)行交易。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，

它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到其周圍環(huán)境的影響。所謂"房地

產(chǎn)的價值就在于其位置"，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在，

就是強(qiáng)調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的重要性。

房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對開發(fā)

商、置業(yè)投資者和租客都具有吸引力。也就是說能使開發(fā)商通過開

發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_發(fā)利潤，使置業(yè)投資者能獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)

常性收益，使租客能方便地開展其經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營利潤

并具備支付租金的能力。

當(dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時，很重視對房地產(chǎn)所處宏

觀區(qū)位的研究。很顯然，租客肯定不愿意長期租用環(huán)境日益惡化、

城市功能日漸衰退的地區(qū)內(nèi)的物業(yè)。此外，房地產(chǎn)投資價值的高低，

不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升

值潛力密切相關(guān)。

由于房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動性，投資者在進(jìn)行投資決策時，對

未來的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過

對城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確并有預(yù)見性地選擇投資

地點(diǎn)。

二、壽命周期長

土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，

而且擁有該權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長;地上建筑物及其

附屬物也具有很好的耐久性。因此房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點(diǎn)，

房地產(chǎn)投資是一種長期投資。

房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市

場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大

于零的持續(xù)時間;自然壽命則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使

用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而

不能繼續(xù)保證安全使用時止的時間。

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