房地產(chǎn)估價(jià)師

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整理的國(guó)有土地;土地使用權(quán)期限已滿(mǎn)、政府依法收回的土地;以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)履行出讓合同、又不具備轉(zhuǎn)讓

條件的土地;土地使用者要求政府收回的土地;市區(qū)范圍內(nèi)無(wú)合法使用權(quán)的國(guó)有土地;其他依據(jù)法律、法規(guī)可以收回的國(guó)有土地。進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)常用的操作程序是：制定城市近期、中期和

長(zhǎng)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃;對(duì)城市區(qū)域范圍內(nèi)的土地利用狀況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，掌握可開(kāi)發(fā)土地資源現(xiàn)狀的數(shù)量、質(zhì)量和分布;制定開(kāi)

發(fā)區(qū)域發(fā)展的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃;按確定的優(yōu)先順序選擇啟動(dòng)開(kāi)發(fā)地塊或區(qū)域;編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告并獲有關(guān)

部門(mén)批準(zhǔn);由土地管理部門(mén)協(xié)助辦理土地出讓(或劃撥)手續(xù);制定拆遷安置補(bǔ)償方案，并獲得政府主管部門(mén)批準(zhǔn);進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)土地開(kāi)發(fā)

工作，達(dá)到相應(yīng)的建設(shè)條件;核算土地開(kāi)發(fā)成本、評(píng)估土地價(jià)格，按土地出讓計(jì)劃，通過(guò)政府土地交易市場(chǎng)，以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌或協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。

土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的建立和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式的普遍實(shí)施，推動(dòng)了公開(kāi)、公平和透明的土地供應(yīng)市場(chǎng)建設(shè)，改變了傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或投資者獲取土地使用權(quán)

的價(jià)格也產(chǎn)生了重大影響。此外，由于政府土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心所實(shí)施的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作，通常將土地開(kāi)發(fā)工程發(fā)包給私營(yíng)開(kāi)發(fā)商，因此也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與土地開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

㈡ 獲取土地使用權(quán)的途徑

⑴ 土地使用權(quán)出讓

為規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開(kāi)、公平、公正的土地使用制度，國(guó)土資源部從2002年7月1日

開(kāi)始實(shí)施《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，從2003年8月1日起施行的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》。按照這些規(guī)

定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓?zhuān)厥馇闆r下才允許協(xié)議方式出讓。各種出

讓方式的具體界定是：

①招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)。是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?/p>

民、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

②拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)。是指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

③掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)。是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止

時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

④協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)。是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付

土地使用權(quán)出讓金的行為。該方式僅當(dāng)依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定不適合采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓時(shí)，方可采用。即"在

公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓"，但商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。

⑵ 土地使用權(quán)劃撥

土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，

以行政劃撥方式獲取土地使用權(quán)，通常涉及私人參與的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)項(xiàng)目和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目

的用地。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目用地，目前也通過(guò)行政劃撥方式供地。以行政劃撥方式供應(yīng)土地時(shí)，除使用協(xié)議方式外，也逐步開(kāi)始采用公開(kāi)招標(biāo)等競(jìng)爭(zhēng)性方式。

⑶ 原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)

對(duì)于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購(gòu)等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。在不改變土

地利用條件的情況下，該類(lèi)土地使用權(quán)可采用協(xié)議方式獲得，即由土地管理部門(mén)代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基

準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)協(xié)商確定土地價(jià)格，采用國(guó)有土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)入股或授權(quán)經(jīng)營(yíng)等方式，對(duì)原劃撥?chē)?guó)有土地資產(chǎn)進(jìn)行處置，土地使用者獲得相應(yīng)條件下的土地使用權(quán)。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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