房地產(chǎn)估價師

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所謂投資機會選擇，主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。在機會尋找過程中，開發(fā)商首先要選擇開發(fā)項目所處的城市或地區(qū)，

然后根據(jù)自己對該地房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的認識，尋找投資的可能性，亦即我們通常所說的"看地"。此時，開發(fā)商面對的可能有幾

十種投資可能性，對每一種可能性都要根據(jù)自己的經(jīng)驗和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性。在緊接的機會篩選過程中，開

發(fā)商就將其投資設(shè)想落實到一個具體的地塊上，進一步分析其客觀條件是否具備，通過與土地當(dāng)前的擁有者或使用者、潛在的租客或

買家、自己的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸，提出一個初步的方案，如認為可行，就可以草簽購買土地使用權(quán)或有關(guān)合作的意向書。

二、決策分析

投資決策分析主要包括市場分析和項目的財務(wù)評價兩部分工作。前者主要分析市場的供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支

付的價格水平，后者則是根據(jù)市場分析的結(jié)果，就項目的經(jīng)營收入與費用進行比較分析。這項工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進行。

這樣，開發(fā)商可有充分的時間和自由度來考慮有關(guān)問題。從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作實踐來看，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務(wù)評估的

方法已經(jīng)比較成熟，但人們對至關(guān)重要的市場研究卻重視不夠，市場研究方法也比較簡單。應(yīng)當(dāng)注意到，市場研究對于選擇投資方向、

初步確定開發(fā)目標與方案、進行目標市場和開發(fā)產(chǎn)品定位等，均起著舉足輕重的作用，它往往關(guān)系到一個項目的成敗。

第三節(jié) 前 期 工 作

當(dāng)通過投資決策分析確定了具體的開發(fā)地點與項目之后，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項目建設(shè)過程開始以前還有許多工作要做，這

主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計的因素，在

購買土地使用權(quán)和簽訂建設(shè)合同之前，必須設(shè)法將這些因素盡可能精確地量化。這樣做的結(jié)果，可能會使得初步投資決策分析報告被

修改，或者在項目的收益水平達不到目標要求時被迫放棄這個開發(fā)投資計劃。

在初步投資決策分析的主要部分沒有被徹底檢驗之前，開發(fā)商應(yīng)盡量推遲具體的實施步驟，比如購買土地使用權(quán)。當(dāng)然，在所有

影響因素徹底弄清楚以后再購買土地是最理想不過了，如果在激烈的市場競爭條件下，為抓住有利時機很難做到這一點時，開發(fā)商也應(yīng)對其可能承擔(dān)的風(fēng)險進行分析與評估。

一、獲取土地使用權(quán)

沒有土地，任何開發(fā)計劃或開發(fā)項目的實施都只能是空談。當(dāng)完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進

入實施過程，而實施過程的第一步就是獲取土地使用權(quán)。根據(jù)開發(fā)項目的特點，開發(fā)商在主要通過有償出讓方式獲取土地使用權(quán)的同

時，也可通過政府行政劃撥方式，獲得公益性或部分公益性項目的土地使用權(quán)。

㈠ 政府土地收購儲備與土地一級開發(fā)

土地收購儲備，是指城市政府通過設(shè)立的專責(zé)機構(gòu)，統(tǒng)一負責(zé)行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購、收回、置換、儲備、一級開發(fā)

以及土地交易等活動的一種工作制度。該制度的建立，旨在規(guī)范土地供應(yīng)市場，提高政府調(diào)控土地市場和房地產(chǎn)市場供給數(shù)量和價格

的有效性，確保政府在土地開發(fā)利用過程中的所有者權(quán)益.。土地一級開發(fā)，是指按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及

控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路

等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。土地一級開發(fā)項目的操作模式，有純政府模式、政府與企業(yè)合作模式和受政府授權(quán)委托的企業(yè)模式三種。

納入政府土地收購儲備范圍的土地，在進行土地使用權(quán)出讓前，需要按照土地一級開發(fā)的模式，對地塊進行土地開發(fā)工作。當(dāng)前納

入政府土地收購儲備范圍的土地類型主要包括：新增建設(shè)用地中用于經(jīng)營性開發(fā)的土地;已列入危舊房改造計劃的土地;因單位搬遷、

解散、撤銷、破產(chǎn)、兼并或其他原因調(diào)整出的原劃撥國有土地，包括原有城市基礎(chǔ)設(shè)施改造中調(diào)整出來的劃撥用地;政府依法收購和

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