房地產(chǎn)估價師

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⑵ 繪制竣工圖

開發(fā)項目的竣工圖是真實地記錄各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑

物等詳細情況的技術(shù)文件，是對工程進行驗收、維護、改建、擴建的依據(jù)。因此開發(fā)商應(yīng)組織、協(xié)助和督促承包商和設(shè)計單位，認真負責(zé)地把竣工圖編制工作做好?？⒐D必須準確、完整。如果發(fā)現(xiàn)

繪制不準或遺漏時，應(yīng)采取措施修改和補齊。技術(shù)資料齊全，竣工圖準確、完整，符合歸檔條件，這是工程竣工驗收的條件之一。在竣工驗收之前不能完成的，應(yīng)在驗收后雙方商定期限內(nèi)補齊。繪制竣工圖的做法如下：

①按施工圖施工而無任何變動，則可在施工圖上加蓋"竣工圖"

標(biāo)志后，直接作為竣工圖。

②結(jié)構(gòu)形式改變、建筑平面改變、項目改變以及其他重大改變，

不宜在原施工圖上修改、補充，要重新繪制竣工圖。

③基礎(chǔ)、地下構(gòu)筑物、管線、結(jié)構(gòu)、人防工程等，以及設(shè)備安

裝等隱蔽部位，都要繪制竣工圖紙。

④竣工圖一定要與實際情況相符，要保證圖紙質(zhì)量，做到規(guī)格

統(tǒng)一、圖面整潔、字跡清楚，一經(jīng)施工技術(shù)負責(zé)人簽認，不得任意

涂改。

第五節(jié) 租 售 階 段

當(dāng)建設(shè)階段結(jié)束后，開發(fā)商除了要辦理竣工驗收和政府批準入住的手續(xù)外，往往要看預(yù)計的開發(fā)成本是否被突破，實際工期較計

劃工期是否有拖延。但開發(fā)商此時更為關(guān)注的是：在原先預(yù)測的期間內(nèi)能否以預(yù)計的租金或價格水平為項目找到買家或使用者。在很

多情況下，開發(fā)商為了分散投資風(fēng)險，減輕債務(wù)融資的壓力，在項目建設(shè)前或建設(shè)過程中就通過預(yù)租或預(yù)售的形式落實了買家或使用者;但在有些情況下，開發(fā)商也有可能在項目完工或接近完工時才開始市場營銷工作。

一、選擇物業(yè)銷售形式

成功的房地產(chǎn)銷售過程一般包括三個階段，一是為使?jié)撛诘淖饪突蛸徺I者了解物業(yè)狀況而進行的宣傳、溝通階段;二是就有關(guān)價

格或租金及合同條件而進行的談判階段;三是雙方協(xié)商一致后的簽約階段。從房地產(chǎn)市場營銷的具體方式來看，主要分為開發(fā)商自行租售為主和委托物業(yè)代理兩種。

㈠ 開發(fā)商自行銷售

由于委托物業(yè)代理要支付相當(dāng)于售價1%~3%的傭金，所以有時開發(fā)商愿意自行租售。一般在下述情況下開發(fā)商愿采取這樣的營

銷方式：

首先是在大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，他們往往有自己專門的市場營銷隊伍和世界或地區(qū)性的銷售網(wǎng)絡(luò)，他們提供的自我服務(wù)有時比委

托物業(yè)代理更為有效。例如北京市住總集團每年所開發(fā)的數(shù)十萬平方米普通商品住宅，均由其所屬的銷售中心負責(zé)銷售工作。

其次是在房地產(chǎn)市場高漲、市場供應(yīng)短缺，所開發(fā)的項目很受使用者和投資置業(yè)人土歡迎，而且開發(fā)商預(yù)計在項目竣工后很快便能租售出去的項目。

另外，當(dāng)開發(fā)商所發(fā)展的項目已有較明確，甚至是固定的銷售對象時，也無需再委托物業(yè)代理。例如，開發(fā)項目在開發(fā)前就預(yù)租

(售)給某一業(yè)主，甚至是由業(yè)主先預(yù)付部分或全部的建設(shè)費用時，開發(fā)商就沒有必要尋求物業(yè)代理的幫助了。

㈡ 委托物業(yè)代理

經(jīng)紀人和代理商是從事購買或銷售或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ?，但不取得商品所有?quán)的商業(yè)單位。其主要職能在于促成商品的交易，

借此賺取傭金作為報酬。他們通常專注于某些產(chǎn)品種類或某些顧客

群。房地產(chǎn)市場上的經(jīng)紀人或代理商通常被稱為物業(yè)代理。一般來說，物業(yè)代理負責(zé)開發(fā)項目的市場宣傳和租售業(yè)務(wù)。但為什么要委托物業(yè)代理、委托什么類型的代理、委托物業(yè)代理的原

則是什么呢?一般要針對具體情況進行分析。盡管有些開發(fā)商也有自己的銷售隊伍，但他們往往還要借助于物業(yè)代理的幫助，利用物

業(yè)代理機構(gòu)所擁有的某些優(yōu)勢。因為物業(yè)代理機構(gòu)有熟悉市場情況、具備豐富的租售知識和經(jīng)驗的專業(yè)人員，它們對所擅長的市場

領(lǐng)域有充分的認識，對市場當(dāng)前和未來的供求關(guān)系非常熟悉，或就某類物業(yè)的銷售有專門的知識和經(jīng)驗，是房地產(chǎn)買賣雙方都愿意光顧的地方。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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