房地產(chǎn)估價師

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⑴ 明確目標(biāo)使用者群體。任何房地產(chǎn)產(chǎn)品，都是為滿足某一

種特定類型的使用者設(shè)計生產(chǎn)的。借助市場研究和市場細(xì)分的結(jié)果，明確擬開發(fā)項目的潛在目標(biāo)使用者群體。例如，對居住項目，

目標(biāo)使用者群體可能包括高收入階層、中等收入階層和低收入階

層;對寫字樓項目，目標(biāo)使用者則可能包括境內(nèi)或境外企業(yè)、大型或中小型企業(yè)、不同經(jīng)營類型或內(nèi)容的企業(yè);對零售商業(yè)房地產(chǎn)項

目，則可將消費者群體定位在高、中或低收入階層，也可以按照消費者的習(xí)慣或地域范圍定位。

⑵ 把握目標(biāo)使用者的需求特征、消費偏好和可支付能力。每

一類目標(biāo)使用者群體，其需求特征、消費偏好和可支付能力都有很大的差異。例如住宅開發(fā)項目，目標(biāo)使用者的生活習(xí)慣、家庭結(jié)構(gòu)、

受教育程度、職業(yè)特點、收入水平等，都從某一方面影響著其住宅

需求特征、消費偏好和可支付能力。

⑶ 針對目標(biāo)使用者群體設(shè)計。開發(fā)商或其市場分析、市場營銷人員對目標(biāo)使用者群體特征的把握，要想真正體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品

設(shè)計的圖紙上，還要與建筑師建立良好的溝通渠道，以便使設(shè)計師領(lǐng)會開發(fā)商的意圖。當(dāng)然，為了占領(lǐng)市場，越來越多的建筑師也開始注重市場需求的分析研究。

第五章 現(xiàn)金流量與資金時間價值

內(nèi)容提要

1、現(xiàn)金流量

2、資金時間價值

3、資金等效值與復(fù)利計算

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對資金時間價值及相關(guān)概

念，復(fù)利計算公式、復(fù)利系數(shù)的掌握和運用程度。

考試要求

掌握：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，名義利率與實際利率的概念與

相互關(guān)系，資金等效值的計算公式及其應(yīng)用。

熟悉：現(xiàn)金流量、資金時間價值、利息與利率、單利計息與復(fù)

利計息的概念。

房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的，是通過資本、勞動力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入，向社會提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，

并獲得相應(yīng)的投資回報。因此，用貨幣量化房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的投入產(chǎn)出，是房地產(chǎn)投資分析工作的基礎(chǔ)，也是正確計算房地產(chǎn)投

資項目經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)的前提。為此，本章將重點介紹與之相關(guān)的現(xiàn)金流量、資金時間價值和資金等效值計算三方面的內(nèi)容。

第一節(jié) 現(xiàn) 金 流 量

一、現(xiàn)金流量的概念

房地產(chǎn)開發(fā)活動可以從物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)兩個方面進(jìn)行考查。從物質(zhì)形態(tài)上看，房地產(chǎn)開發(fā)活動表現(xiàn)為開發(fā)商使用各種工具、

設(shè)備，消耗一定量的能源，通過對土地進(jìn)行開發(fā)活動、使用各種建筑材料與建筑部件，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活入住的房地產(chǎn)

商品。從貨幣形態(tài)上來看，房地產(chǎn)開發(fā)活動則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋銷售或出租獲得一定量的貨幣收入。

對于一個特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式(包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式)

體現(xiàn)的資金流出或資金流入。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金

流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱凈現(xiàn)金流量。

經(jīng)濟(jì)活動的類型和特點不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會有很大差異。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通

常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、經(jīng)營費用、稅金等。

房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考查項目在不同運行模式或技術(shù)

方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。

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