房地產(chǎn)估價(jià)師

一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。）

1．房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上于（ ）。
A．土地總量有限 B．規(guī)劃限制 C．房地產(chǎn)不可移動(dòng) D．價(jià)值量大

2．某套住宅總價(jià)為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（ ）元／m2。
A．1667　B．1765　C．1875　D．2000

3．某宗土地面積2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30％。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（ ）。
A．建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2
B．建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為 5000m2
C．建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2
D．建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m2

4．房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及（ ）。
A．相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施　B．土地的形狀
C ．組合完成的功能 　D．立體空間

5．在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（ ）的行為。
A．宅基地所有權(quán)　B．空間利用權(quán)　C．地役權(quán) D．建筑物相鄰關(guān)系

6．某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960 元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（ ）萬元。
A．78　B．882　C．1210　D．1272

7．某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價(jià)格為5000元／m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元／m2。若按折現(xiàn)率10％和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為（ ）元/m2。
A． 4400　B．4409　C．4445　D．4455

8．一套建筑面積為100m2，單價(jià)為2000元/m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31％，則該套住宅的（　）。
A．實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬元
B．實(shí)際單價(jià)為1950元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬元
C．實(shí)際單價(jià)為2000 元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬元
D．實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬元

9．同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10％時(shí)，需求量變化百分比分別為30％、10％、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類型分別是（?。?BR> A．富有彈性、單一彈性、缺乏彈性
B．完全彈性、單一彈性、完全無彈性
C．完全彈性、單一彈性、缺乏彈性
D．富有彈性、單一彈性、完全無彈性

10．現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（?。?。
A．存量+新開發(fā)量十其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量
B．存量十新開發(fā)量十該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量
C．存量+新開發(fā)量+空置房量一拆毀量
D．存量+新增竣工量一拆毀量

11．城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對該期房價(jià)進(jìn)行估價(jià)，則（?。?。
A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對象為未來狀況
B．估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在
C．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況
D．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為過去狀況

12．某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為8130元/m2，建筑物重量價(jià)格為900 元/m2，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為（?。?。
A． 44％ B． 50％ C． 67％ D．94％

13．按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2％；而估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5％。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（?。┑那樾?。
A．估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7％
B．可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7％
C．可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071
D．可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933

14．現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元/m2，成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價(jià)格遞增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月價(jià)格上漲20元/m2。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為（ ）元/m2。
A．2648　B． 2688 C． 2708　D．2734

15．為評估某住宅2004年10月1目的正常市場價(jià)格，在其附近收集公證機(jī)關(guān)的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元/m2，成交日期為2004年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2％，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2004年5月1目到10月1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1％，則對該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于（?。┰?m2。
A．3790　B．4238　C．4658　D．4663

16．某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5％繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3％繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于（ ）元/m2。
A．2427　B．2500　C．2575　D．2632

17．在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4％計(jì)，管理費(fèi)率和開發(fā)利潤執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，該幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為（?。┰?m2。
A．1067　B．1070　C．1087　D．1141

18．某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2％，用直線法計(jì)算文具建筑物的成新率為（?。?。
A．80％　B．82％　C．83％　D．92％

19．某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（?。┠辍?BR> A．35　B．45　C．48　D．50

20．某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為（?。?。
A．10.0％　B．11.1％　C．11.9％　D．12.5％

21．某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（?。┤f元。
A．10.2 B．11.0　C．11.3　D．11.5

22．某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為75％，報(bào)酬率為10％，則該商鋪目前的價(jià)值為（ ）元/m2。
A ．14140　B．42421　C．56561　D．60000

23．某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000/m2，對應(yīng)的報(bào)酬率為7％?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9％，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于（ ）元/m2。
A．3275　B．3287　C．3402　D．4375

24．某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費(fèi)用為1萬元。建筑物重置價(jià)格為100萬元，成新率為80％。己知土地資本化率為6％，建筑物資本化率8％。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（?。┤f元。
A．43 B．112.5 C．123.3 D．150

25．用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若凈收益α每年不變，年限為n，凈收益增長率與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格V=（?。?BR> A．0 B．α/ （1+Yn） C．α×n D．∞

26．資本化率是（?。┑牡箶?shù)。
A．毛租金乘數(shù)　B．潛在毛租金乘數(shù)　C．有效毛收入乘數(shù)　D．凈收益乘數(shù)

27．某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40％，安全利率假定為6％，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40％，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）萬元。
A．368 B．552 C．561 D． 920

28．某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000m2，總預(yù)算為400萬元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50％，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是（ ）。
A．30％ B ．45％ C．65％　D．75％

29．某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為（ ）元/m2。
A．849 B．865　C．882　D．915

30．城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的（ ）。
A．最低價(jià)格 B．平均價(jià)格 C．出讓地價(jià) D．標(biāo)定地價(jià)

31．當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)=路線價(jià)×（?。┡R街寬度。
A．單獨(dú)深度價(jià)格修正率 B．累汁深度價(jià)格修正率
C．平均深度價(jià)格修正率 D．混合深度價(jià)格修正率

32．某臨街深度30.48m（即100ft）、臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬元。按時(shí)四三二一法則，

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